Liquidação de um imóvel em processo de inventário no Brasil
O mais importante antes de tudo: quem herda um imóvel no Brasil precisa, em princípio, realizar um processo sucessório brasileiro para sua transferência ou venda.
Isso também se aplica quando o falecido era cidadão alemão, morava na Alemanha até o final de sua vida e a sucessão já foi liquidada na Alemanha.
Para os herdeiros alemães, a regularização de um imóvel sucessório no Brasil envolve exigências jurídicas e organizacionais consideráveis. Além da determinação da condição de herdeiro, é necessário verificar a situação de propriedade, levar em conta o imposto sobre herança brasileiro e cumprir os requisitos para a transferência de titularidade no registro de imóveis.
Caso o imóvel não venha a ser assumido pelos herdeiros, mas sim vendido, surge também a questão de saber se, para isso, é necessário primeiro concluir todo o processo sucessório.
A seguir, explicamos como se dá a regularização de um imóvel no Brasil após uma herança, quais são as opções processuais disponíveis e a que os herdeiros residentes na Alemanha devem prestar atenção em especial.
1. É necessário dar andamento à herança de um imóvel no Brasil?
Se um imóvel estiver localizado no Brasil, é necessário, em princípio, um processo no Brasil para sua liquidação sucessória.
De acordo com o art. 23, inciso II, doCódigo de Processo Civil (CPC) brasileiro, as autoridades brasileiras têm competência exclusiva para a liquidação da sucessão no que diz respeito aos bens localizados no Brasil. Isso se aplica expressamente mesmo quando o falecido possuía nacionalidade estrangeira ou tinha sua última residência fora do Brasil.
Portanto, um certificado de herança alemão não é suficiente para transferir a propriedade de um imóvel no Brasil para os herdeiros. Mesmo que a partilha de uma herança alemã já tenha sido realizada, isso não substitui o processo sucessório brasileiro.
No entanto, é preciso distinguir entre a competência para a liquidação da herança e a questão de saber qual legislação sucessória deve ser aplicada à sucessão.
Embora a liquidação de um imóvel situado no Brasil seja, em princípio, de competência das autoridades brasileiras, o direito sucessório estrangeiro pode ser determinante para a identificação dos herdeiros e de suas quotas hereditárias. De acordo com o art. 10 daLei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB), a sucessão hereditária rege-se, em princípio, pela lei do Estado em que o falecido tinha sua última residência.
No caso de um testador alemão cujo último domicílio tenha sido na Alemanha, o direito sucessório alemão pode, portanto, ser aplicado. No entanto, é preciso levar em consideração as particularidades do direito internacional privado brasileiro, especialmente no que diz respeito à proteção de determinados familiares residentes no Brasil.
Por isso, especialmente nos casos de sucessões germano-brasileiras, é necessário verificar, logo no início, qual é a legislação que rege a sucessão e como sua aplicação deve ser comprovada no processo sucessório brasileiro.
2. Em primeiro lugar, é preciso esclarecer a situação da propriedade
Antes de dar início ao processo sucessório no Brasil, deve-se verificar se e em que medida o imóvel em questão realmente faz parte da herança. Para isso, é determinante o registro noRegistro de Imóveis brasileiro.
Todo imóvel devidamente registrado possui, em princípio, uma ficha de registro própria, a chamada “matrícula”. Nela estão documentados, entre outros dados, o proprietário registrado, a descrição do imóvel, as transferências de propriedade anteriores e os ônus existentes. Um extrato atualizado do registro permite, assim, uma primeira avaliação jurídica do imóvel.
Na prática, porém, verifica-se repetidamente que a situação real da propriedade difere das informações fornecidas pelas partes envolvidas.
Esse é o caso, por exemplo, quando o falecido comprou o imóvel, mas nunca registrou a aquisição devidamente no registro de imóveis. Da mesma forma, pode ocorrer que um imóvel já tenha sido transmitido por várias gerações sem que os respectivos processos sucessórios tenham sido concluídos. Nesses casos, pode ser necessário regularizar transferências de propriedade anteriores ou, inicialmente, esclarecer outras questões jurídicas.
Além disso, os imóveis adquiridos durante o casamento merecem atenção especial. Dependendo do regime de bens aplicável, o cônjuge sobrevivente já pode ter direito a uma parcela própria do patrimônio do imóvel ( a chamada “meação”). Essa parcela, então, não faz parte da herança.
A distinção entre participação no regime de bens e aquisição por sucessão é especialmente importante nos casamentos entre alemães e brasileiros, pois o regime de bens alemão de comunhão de ganhos não pode ser equiparado automaticamente aos regimes de bens brasileiros.
3. O processo sucessório brasileiro: Inventário
A liquidação propriamente dita da herança ocorre no Brasil no âmbito do chamado “Inventário”.
Esse procedimento tem como objetivo inventariar o patrimônio, identificar os herdeiros, levar em conta as dívidas existentes e formalizar legalmente a partilha do patrimônio.
Nesse contexto, existem duas opções processuais principais.
3.1 Processo sucessório notarial – Inventário extrajudicial
Se as partes envolvidas estiverem de acordo quanto à sucessão e à partilha do patrimônio e se estiverem preenchidos os requisitos legais, a partilha poderá ser realizada por meio de uma escritura notarial.
O chamado inventário extrajudicial é realizado em umtabelionato de notas no Brasil.
As partes envolvidas devem ser representadas ou acompanhadas por um advogado. Se todos os documentos necessários estiverem disponíveis e as questões tributárias estiverem esclarecidas, o processo notarial pode oferecer vantagens significativas em termos de tempo em comparação com um processo sucessório judicial.
Os requisitos foram ampliados nos últimos anos. Desde a Resolução nº 571/2024 doConselho Nacional de Justiça (CNJ) do Brasil, um inventário notarial pode ser realizado, sob determinadas condições, mesmo no caso de partes menores de idade ou incapazes, bem como na presença de um testamento.
No entanto, para isso, aplicam-se requisitos adicionais, como a participação doMinistério Público ou a análise judicial prévia do testamento.
A admissibilidade concreta do procedimento notarial deve, portanto, ser avaliada caso a caso.
3.2 Processo judicial de inventário – Inventário judicial
Um inventário judicial torna-se necessário, sobretudo, quando há disputas entre os herdeiros ou quando não estão preenchidos os requisitos para a liquidação notarial.
O processo está sendo conduzido perante o tribunal brasileiro competente.
No âmbito do processo, é normalmente nomeado um administrador da herança (inventariante). Este assume a representação da herança e deve fornecer as informações necessárias sobre o patrimônio, as partes envolvidas e as obrigações existentes.
A liquidação judicial de uma herança pode demorar consideravelmente mais tempo do que um processo notarial. Sua duração depende, sobretudo, da complexidade da herança, da colaboração dos herdeiros e de eventuais disputas sobre a sucessão ou a distribuição dos bens.
No entanto, mesmo no caso de um inventário judicial, não é obrigatório resolver todas as questões de forma contenciosa. Uma partilha consensual da herança pode simplificar significativamente o processo.
4. Quais documentos são necessários para a tramitação?
Os documentos necessários dependem, principalmente, do fato de o falecido e os herdeiros terem residido na Alemanha ou no Brasil e de já ter sido realizado um processo sucessório na Alemanha.
Em um caso de sucessão germano-brasileira, geralmente são necessários os seguintes documentos:
Certidão de óbito do falecido;
Certidões de nascimento e, se for o caso, de casamento dos herdeiros;
Documentos comprovativos do estado civil e do regime matrimonial do falecido;
testamentos ou contratos de herança existentes;
se for o caso, um certificado de herança alemão ou outra decisão judicial relativa à sucessão;
extrato atualizado do Registro de Imóveis brasileiro (Matrícula);
Documentação relativa à aquisição do imóvel;
documentação tributária e de registro do imóvel no Brasil;
Dados de identificação e fiscais das partes envolvidas, em especial o número de identificação fiscal brasileiro (CPF).
Para a utilização de documentos alemães no Brasil (e vice-versa), é necessária uma apostila, de acordo com a Convenção de Haia sobre a Apostila.
Além disso, para o processo brasileiro, são necessárias, em princípio, traduções realizadas por tradutores devidamente credenciados. Dependendo do documento e da finalidade de seu uso, podem existir também outros requisitos de registro.
Além disso, surge frequentemente um problema prático decorrente do fato de que os herdeiros alemães, a princípio, não possuem um número de identificação fiscal brasileiro (CPF). No entanto, o CPF é necessário para quase todos os trâmites notariais, tributários e de registro. Por isso, os registros necessários e a obtenção da documentação devem ser providenciados o mais cedo possível.
É importante ressaltar, porém, que os herdeiros alemães, em princípio, não precisam viajar pessoalmente ao Brasil para dar andamento à partilha de um imóvel sucessório. Em muitos casos, as declarações necessárias podem ser prestadas por representantes devidamente autorizados. A procuração, no entanto, deve atender aos requisitos formais brasileiros e abranger de forma suficientemente concreta os atos jurídicos previstos.
5. Como o imóvel é transferido para os herdeiros?
A determinação dos herdeiros e de suas quotas hereditárias não significa que a liquidação da sucessão esteja totalmente concluída.
Para que os herdeiros possam dispor do imóvel e, por exemplo, vendê-lo, a partilha da herança também deve ser registrada no Registro de Imóveis brasileiro.
No caso do inventário notarial, aEscritura Pública de Inventário e Partilha constitui a base para o registro no cartório.
No processo judicial, isso ocorre normalmente com base em um documento judicial de partilha (Formal de Partilha) ou em outro título judicial adequado.
A documentação é apresentada ao Registro de Imóveis competente, para que a situação da propriedade possa ser atualizada no registro.
É importante observar que a sucessão hereditária e a documentação no registro são processos juridicamente distintos. De acordo com a legislação brasileira, a herança, em princípio, já é transferida do falecido para seus herdeiros no momento da morte. No entanto, para fins de comprovação e disposição prática do imóvel, a realização adequada do inventário e o respectivo registro no cartório são, via de regra, de importância decisiva.
Somente após a regularização da situação no registro é que o imóvel poderá, em princípio, ser revendido sem os impedimentos registrais decorrentes da sucessão.
6. É possível vender imediatamente um imóvel herdado no Brasil?
Muitos herdeiros não desejam manter um imóvel no Brasil por muito tempo, mas sim vendê-lo o mais rápido possível.
Isso se aplica, em especial, às comunidades de herdeiros cujos membros residem na Alemanha e não pretendem nem utilizar o imóvel para uso próprio nem alugá-lo por um longo prazo.
Nesse contexto, surge a questão de saber se, em primeiro lugar, é necessário concluir todo o inventário e transferir o imóvel para os herdeiros.
Uma venda pode ocorrer, sob determinadas condições, já durante o andamento do processo sucessório.
6.1 Venda após a conclusão do inventário
O caminho juridicamente mais simples, em geral, consiste em, primeiro, concluir o processo sucessório, transferir a propriedade para os herdeiros e, em seguida, realizar a venda.
Caso haja vários herdeiros, estes devem, em princípio, administrar o imóvel em conjunto, a menos que já tenha ocorrido anteriormente uma partilha de herança.
No Brasil, o contrato de compra e venda é normalmente registrado em cartório, conforme previsto para transações imobiliárias. Posteriormente, a transferência de propriedade deve ser inscrita no registro de imóveis competente.
Para os compradores, esse procedimento oferece a vantagem de que os herdeiros já constam como proprietários e a situação da propriedade pode ser verificada no âmbito da análise jurídica de praxe.
6.2 Venda durante o Inventário em andamento
Sob determinadas condições, um imóvel pertencente ao espólio pode ser vendido antes mesmo da conclusão da partilha da herança.
No âmbito do processo judicial, uma autorização judicial é uma das opções a serem consideradas para esse fim. Nesse contexto, são levados em conta, entre outros aspectos, os interesses dos herdeiros, eventuais dívidas da herança e a finalidade prevista para o produto da venda.
Atualmente, também no inventário notarial existem opções de configuração adequadas. De acordo com as disposições introduzidas pela Resolução nº 571/2024, o administrador da herança (inventariante) pode, sob determinadas condições, ser autorizado, por meio de escritura notarial, a alienar bens da herança, sem que seja necessária uma autorização judicial específica para tal.
Isso pressupõe, no entanto, o cumprimento de diversos requisitos legais. Em especial, as condições da alienação e a destinação do produto da venda devem estar em conformidade com as normas aplicáveis. Justamente quando os herdeiros estão de acordo quanto à venda, essa forma de proceder pode ser economicamente vantajosa.
Em certas circunstâncias, ela permite que o imóvel seja alienado já durante a liquidação da sucessão e que parte do valor arrecadado seja utilizada para quitar impostos e custas processuais.
Na prática, porém, a alienação durante o processo sucessório em andamento costuma ser problemática quando o comprador pretende financiar a compra do imóvel.
É necessário avaliar, caso a caso, se tal alienação é admissível e adequada no caso específico.
6.3 Venda de direitos sucessórios em vez do imóvel
É preciso distinguir entre a alienação direta do imóvel e a transferência de direitos sucessórios.
A legislação brasileira permite, sob determinadas condições, a cessão notarial de direitos hereditários (Cessão de Direitos Hereditários).
No entanto, o comprador não adquire automaticamente a propriedade de um determinado imóvel da herança, mas sim os direitos correspondentes previstos na legislação sucessória.
Essa forma de estruturação difere consideravelmente, tanto do ponto de vista jurídico quanto econômico, de uma compra imobiliária comum. Por isso, ela deve ser cuidadosamente analisada, especialmente no que diz respeito aos demais herdeiros, à futura partilha da herança e aos possíveis riscos relacionados à aquisição.
7. Quais são os impostos a serem pagos sobre um imóvel herdado no Brasil?
A tributação de um imóvel sucessório é um elemento essencial da liquidação de herança no Brasil.
Nesse contexto, é preciso distinguir entre a tributação da aquisição por causa de morte e uma eventual alienação posterior.
7.1 Imposto sobre herança no Brasil – ITCMD
No Brasil, a aquisição de um imóvel por meio de herança está, em princípio, sujeita ao Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).
O imposto é cobrado pelos estados brasileiros. No caso de um imóvel localizado no Brasil, a competência cabe, em princípio, ao estado em que o imóvel está situado.
As alíquotas específicas e as modalidades de cálculo dependem, portanto, de cada estado e da legislação aplicável.
A legislação brasileira sobre o imposto sobre herança foi ainda mais unificada pela Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026. As disposições da legislação federal devem ser observadas na aplicação da legislação estadual respectiva, levando-se em consideração a sua aplicabilidade temporal.
O valor do imposto é, em princípio, calculado com base no valor fiscalmente relevante dos bens transferidos. Esse valor não precisa coincidir com o preço de compra originalmente pago nem com o valor de mercado considerado pelos herdeiros.
A avaliação fiscal pode, portanto, representar um fator de custo significativo.
Além disso, o atraso no início do processo de partilha da herança ou no cumprimento das obrigações fiscais pode acarretar multas e outros encargos.
7.2 Imposto de renda em caso de venda posterior do imóvel
Se o imóvel herdado for vendido posteriormente, poderá incorrer-se, além disso, no Imposto de Renda brasileiro sobre oganho de capital.
O que é fundamental, em princípio, é a diferença entre o valor de aquisição ou de compra relevante para fins fiscais e o valor de realização, devendo-se levar em conta os ajustes e exceções previstos em lei.
Por isso, já na fase de liquidação do espólio, pode ser relevante a questão de saber a que valor o imóvel será transferido para os herdeiros para fins fiscais.
Dependendo da situação inicial, diferentes métodos de avaliação podem levar a consequências tributárias distintas. Em particular, uma avaliação acima do valor contábil fiscal anterior já pode ter repercussões tributárias no âmbito da herança.
A avaliação no Inventário não deve, portanto, ser realizada isoladamente com o objetivo de minimizar o imposto sobre herança. Em vez disso, é preciso analisar quais são as consequências fiscais globais decorrentes da transferência e de uma eventual venda subsequente.
7.3 Tributação na Alemanha
Se os herdeiros residirem na Alemanha, podem existir obrigações fiscais adicionais na Alemanha.
Um imóvel no Brasil não está isento do imposto sobre herança alemão apenas pelo fato de estar localizado no exterior.
No caso de sujeição ilimitada ao imposto sobre herança na Alemanha, os bens imobiliários no exterior também podem, em princípio, ser incluídos na tributação alemã.
De acordo com as condições previstas no § 21 da Lei do Imposto sobre Herança (ErbStG), é possível considerar a dedução do imposto sobre herança pago no Brasil do imposto sobre herança alemão. O alcance e as condições dessa dedução devem ser analisados caso a caso.
A venda posterior do imóvel também pode suscitar questões relacionadas ao imposto de renda no caso de herdeiros com residência fiscal na Alemanha. Nesse contexto, é preciso levar em consideração, em especial, o prazo de posse, a sucessão fiscal e as normas para evitar a dupla tributação.
Por isso, especialmente no caso de patrimônios imobiliários de grande porte, recomenda-se coordenar as consequências tributárias na Alemanha e no Brasil antes mesmo da conclusão da partilha da herança.
8. Particularidades relativas a herdeiros residentes na Alemanha
A liquidação da herança costuma ser dificultada pelo fato de os herdeiros não terem residência no Brasil e não estarem familiarizados com as autoridades, cartórios e procedimentos fiscais locais.
Embora, em muitos casos, a presença pessoal não seja necessária, é preciso, no entanto, cumprir diversos requisitos práticos.
Isso inclui, em primeiro lugar, a identificação das partes envolvidas perante as autoridades brasileiras. Além do CPF, podem ser necessários outros documentos comprovativos de residência, estado civil e residência fiscal.
A representação jurídica ocorre normalmente com base em uma procuração, que deve ser suficientemente específica para os atos jurídicos previstos.
Caso o imóvel venha a ser vendido, é preciso levar em conta também os requisitos relativos à alienação por pessoas residentes no exterior.
Isso inclui, quando for o caso, as obrigações de declaração fiscal, a correta alocação do produto da venda e a execução adequada das transações de pagamento.
A transferência do valor da venda do Brasil para a Alemanha também deve ser preparada com antecedência.
Os bancos brasileiros costumam exigir, em transferências internacionais de grande valor, comprovantes da origem dos recursos e do ato jurídico subjacente.
Para isso, podem ser necessários, por exemplo, os documentos de inventário, a documentação do contrato de compra e venda, os comprovantes fiscais e os documentos que comprovem a legitimidade do beneficiário do pagamento.
Se essas questões forem esclarecidas somente após a conclusão da venda do imóvel, o pagamento do valor arrecadado poderá sofrer um atraso considerável.
9. Que dificuldades podem surgir durante a tramitação?
Nem todos os imóveis sucessórios no Brasil podem ser incluídos diretamente em um inventário e, posteriormente, transferidos sem complicações.
Especialmente no caso de imóveis mais antigos ou de casos de herança que permanecem sem solução há muito tempo, surgem frequentemente problemas jurídicos adicionais.
Um caso típico diz respeito a imóveis que ainda estão registrados em nome de um parente falecido anteriormente. Se, por exemplo, o pai do atual testador tiver adquirido o imóvel originalmente e a partilha de sua herança nunca tiver sido realizada, é preciso primeiro esclarecer quais etapas intermediárias do direito sucessório são necessárias.
Dificuldades semelhantes surgem quando o falecido havia celebrado apenas um contrato de compra e venda particular, sem nunca ter sido registrado como proprietário no registro.
Além disso, podem ocorrer possíveis discrepâncias entre a situação real dos imóveis e as informações contidas no registro. Isso pode dizer respeito, em especial, à área do imóvel, a alterações estruturais ou à classificação jurídica de partes específicas dos edifícios.
Essas discrepâncias podem exigir uma retificação prévia do registro imobiliário ou outras medidas para esclarecer a situação da propriedade.
Também é preciso levar em conta os encargos já existentes. Entre eles estão, por exemplo, hipotecas, dívidas fiscais, restrições judiciais ou obrigações pendentes perante uma associação de proprietários.
Afinal, divergências entre vários herdeiros podem dificultar consideravelmente a liquidação da herança.
Enquanto alguns herdeiros podem desejar manter o imóvel, outros preferem vendê-lo. Nesses casos, é preciso esclarecer se é possível uma partilha consensual da herança ou se será necessária uma decisão judicial.
Uma análise antecipada da situação patrimonial e dos interesses das partes envolvidas pode evitar que tais dificuldades só venham à tona durante o andamento do processo sucessório.
10. Quanto tempo leva para concluir a liquidação de um imóvel em herança no Brasil?
A duração do processo depende, em grande parte, da possibilidade de se realizar um inventário notarial ou judicial.
Um processo notarial por mútuo acordo pode ser concluído, em circunstâncias favoráveis, em poucos meses, desde que toda a documentação esteja completa e as questões tributárias tenham sido esclarecidas.
Por outro lado, se for necessário obter documentos do exterior, esclarecer questões relativas à legislação sucessória aplicável ou regularizar a situação de propriedade, a preparação já pode levar muito mais tempo.
Os processos judiciais de partilha de herança podem se prolongar por um período consideravelmente mais longo, especialmente quando os herdeiros entram em conflito quanto à distribuição da herança ou quando outras questões jurídicas precisam ser esclarecidas na Justiça.
Portanto, não é possível fazer uma afirmação genérica sobre a duração do processo.
Para herdeiros residentes na Alemanha, recomenda-se, portanto, dar início às medidas necessárias com antecedência, mesmo que ainda não esteja definido se o imóvel deve ser mantido ou vendido. Um acompanhamento precoce e bem estruturado pode economizar muito tempo e dinheiro nesse processo.
11. Assessoria jurídica na liquidação de um imóvel sucessório
A liquidação de um imóvel sucessório no Brasil exige a coordenação de diversas questões relacionadas ao direito sucessório, ao direito imobiliário e à tributação.
Surgem exigências específicas quando o falecido ou alguns herdeiros residem na Alemanha e é necessário levar em consideração tanto a legislação alemã quanto a brasileira.
Nosso escritório é especializado em casos de sucessão germano-brasileiros e auxilia os clientes na tramitação jurídica dos bens sucessórios no Brasil.
Isso inclui, em especial, a análise da sucessão e das relações de propriedade, a preparação e a realização do inventário brasileiro em colaboração com advogados brasileiros, bem como o acompanhamento jurídico de uma posterior transferência ou alienação de imóveis.
Nesse contexto, levamos em consideração também as particularidades transfronteiriças que possam decorrer do direito sucessório e tributário alemão.
Caso tenha herdado um imóvel no Brasil, você pode discutir conosco a situação jurídica inicial e os próximos passos a serem tomados por meio de uma consulta inicial gratuita.
