Compra de imóveis no Brasil para estrangeiros: imóveis novos da incorporadora (na planta)
O Brasil oferece oportunidades atraentes para a aquisição de imóveis. São particularmente populares os apartamentos novos, adquiridos diretamente da incorporadora – muitas vezes antes mesmo do início da construção ou durante a fase de construção. No Brasil, essa forma de compra de imóvel é conhecida como “compra de imóvel na planta”.
Para compradores estrangeiros, essa aquisição pode ser economicamente interessante e oferece mais segurança do que a compra de um imóvel já existente. No entanto, o marco jurídico, a redação do contrato e as modalidades de pagamento diferem, em alguns casos, consideravelmente dos procedimentos habituais na Alemanha.
Especialmente no caso de contratos de promoção imobiliária, os compradores devem, portanto, verificar cuidadosamente quais obrigações estão assumindo. Afinal, nem toda cláusula contratual comum no Brasil é necessariamente vantajosa do ponto de vista do comprador.
Nesta matéria, você descobrirá quais são as particularidades da compra de um imóvel novo no Brasil, quais riscos os compradores devem levar em consideração e por que pode ser recomendável que um advogado analise o contrato de compra antes da assinatura.
O que significa“na planta”na compra de imóveis no Brasil?
A expressão “na planta” significa, em essência, “na planta”. Refere-se à aquisição de um imóvel que ainda se encontra na fase de planejamento ou construção. O comprador, portanto, celebra um contrato com aincorporadora antes que o imóvel esteja concluído.
Esse contrato costuma ser o chamado “Contrato de Promessa de Compra e Venda”, ou seja, um contrato preliminar para a futura aquisição do imóvel.
Normalmente, as partes acordam inicialmente um adiantamento, bem como pagamentos adicionais durante a fase de construção. Após a conclusão da obra, o valor restante da compra é quitado, se necessário, por meio de um financiamento bancário.
Uma vantagem significativa pode residir no fato de que os imóveis novos podem ser adquiridos antecipadamente e os pagamentos distribuídos ao longo de um período prolongado, sem que se tenha que arcar com as altas taxas de juros dos empréstimos no Brasil.
No entanto, há riscos específicos associados a isso: no momento da celebração do contrato, o imóvel talvez ainda nem exista. Por isso, o comprador depende, em grande medida, do cumprimento do contrato por parte da incorporadora.
Os estrangeiros podem comprar um imóvel novo no Brasil?
Em princípio, sim. Cidadãos estrangeiros podem adquirir imóveis urbanos no Brasil. Em princípio, não é necessário ter residência no Brasil nem ser cidadão brasileiro para isso.
Portanto, cidadãos alemães residentes na Alemanha também podem comprar um imóvel no Brasil.
Para a tramitação prática, são necessários, em especial, os seguintes documentos:
Um documento de identidade válido, geralmente um passaporte.
Um número de identificação fiscal brasileiro (CPF).
Documentos comprovativos do estado civil e do regime de bens conjugal.
Dependendo da estrutura, podem ser necessários documentos adicionais, traduções ou procurações.
Podem surgir particularidades no caso de imóveis localizados em determinadas áreas costeiras, fronteiriças ou especiais, bem como na aquisição de terrenos rurais.
Por outro lado, na aquisição clássica de um apartamento novo em uma grande cidade brasileira, normalmente não há proibições gerais de compra apenas com base na nacionalidade estrangeira.
Como funciona a compra de um imóvel novo no Brasil?
A compra de um imóvel na planta geralmente ocorre em várias etapas.
Seleção do imóvel e reserva
Primeiramente, o comprador escolhe um apartamento em um empreendimento novo. Muitas vezes, o contato é estabelecido por meio de umcorretor de imóveis.
Já nesta fase, podem estar previstos acordos de reserva ou pagamentos de sinal. Os compradores devem, portanto, verificar quais obrigações legais decorrem disso.
Envio do contrato de incorporadora
Em seguida, a incorporadora apresenta uma minuta de contrato. Esta inclui as condições da aquisição, em especial o preço de compra, o plano de pagamento, as disposições relativas à conclusão da obra, bem como os direitos e obrigações das partes. É justamente essa fase que se destaca como particularmente importante para uma análise jurídica.
Fechamento do contrato e fase de construção
Após a assinatura do contrato, o comprador efetua os pagamentos acordados. Durante a fase de construção, podem ocorrer aumentos adicionais de preço devido à indexação prevista no contrato.
Conclusão e transferência de propriedade
Após a conclusão das obras, são realizadas as formalidades necessárias junto às autoridades e no registro de imóveis. Dependendo dos termos do contrato, a transferência definitiva da propriedade é então efetivada.
É importante ressaltar que a mera assinatura de um contrato de compra e venda não significa que o comprador já tenha se tornado proprietário do imóvel. Para a aquisição da propriedade , é fundamental, em princípio, o registro correspondente noRegistro de Imóveis.
Quais são os riscos envolvidos na compra de um imóvel na planta?
Os maiores riscos muitas vezes não estão no preço de compra, mas nas inúmeras cláusulas adicionais do contrato.
Atrasos na construção e entrega atrasada
Muitos contratos de incorporadora prevêem uma data prevista para a conclusão da obra. Além disso, costumam conter a chamada “cláusula de tolerância”, que concede à incorporadora um prazo adicional para a conclusão da obra.
A legislação brasileira permite, sob determinadas condições legais, um prazo de tolerância expressamente acordado de até 180 dias corridos.
Para os compradores, isso significa que a entrega efetiva pode ocorrer, em certas circunstâncias, muito mais tarde do que o inicialmente previsto.
Portanto, é importante verificar no contrato:
Qual é a data de conclusão acordada de forma vinculativa?
Está previsto um prazo de tolerância adicional?
Quais são os direitos do cidadão caso esses prazos sejam ultrapassados?
Quais direitos de indenização o comprador pode reivindicar?
Especialmente para compradores que pretendem morar no imóvel ou alugá-lo, um atraso significativo na construção pode acarretar prejuízos econômicos.
Ajustes no preço de compra pelo INCC
Um risco frequentemente subestimado é o reajuste, acordado contratualmente, das parcelas do preço de compra com base em um índice brasileiro de custos de construção.
Para isso, utiliza-se frequentemente o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) é utilizado com frequência.
Enquanto os compradores da Alemanha podem partir do princípio de que o preço de compra está, em grande parte, já definido, os valores pendentes a serem pagos no Brasil podem aumentar durante a fase de construção.
Um exemplo:
Um comprador adquire um apartamento novo por 1.000.000 de R$. Desse valor, 200.000 R$ correspondem ao sinal e 800.000 R$ devem ser pagos posteriormente.
Se o valor pendente aumentar em um total de 8% devido a um reajuste hipotético do índice, os R$ 800.000 acordados inicialmente podem passar a ser, matematicamente, R$ 864.000.
Com isso, o comprador teria que desembolsar 64.000 reais a mais.
Se tal reajuste ocorrerá de fato e em que medida depende das cláusulas específicas do contrato, do índice aplicável e das datas de pagamento.
Por isso, antes mesmo da celebração do contrato, deve-se verificar como o preço total de compra efetivo poderá evoluir.
Rescisão do contrato de compra e perda dos valores já pagos
Outro ponto importante diz respeito à rescisão do contrato.
O que acontece, por exemplo, se o comprador não quiser mais adquirir o imóvel, se o financiamento não for aprovado ou se sua situação financeira mudar?
A legislação brasileira prevê, para determinados contratos de promoção imobiliária, que, em caso de rescisão do contrato por responsabilidade do comprador, seja permitido reter valores significativos.
Dependendo da classificação jurídica do projeto de construção e das condições contratuais, a multa contratual pode, em princípio, chegar a 25% ou, no caso do chamado “patrimônio de afetação”, a 50% dos pagamentos efetuados. Podem ser acrescentadas outras deduções previstas em lei.
Os prazos de pagamento também variam de acordo com as circunstâncias de cada caso.
As consequências econômicas de uma renúncia podem, portanto, ser consideráveis.
Por isso, é ainda mais importante verificar as cláusulas pertinentes antes mesmo da assinatura do contrato e, se necessário, renegociá-las.
Risco de insolvência da incorporadora
Em um projeto de construção nova, há sempre o risco de que a incorporadora enfrente dificuldades financeiras durante a fase de construção.
A legislação brasileira prevê, por meio do patrimônio de afetação, um modelo especial de proteção no qual o patrimônio de um projeto de construção é, em princípio, separado do restante do patrimônio da incorporadora.
Isso pode melhorar a proteção dos compradores, mas não elimina totalmente o risco econômico.
Portanto, antes da compra, deve-se verificar, entre outras coisas, se o projeto de construção está devidamente registrado, quais são os ônus existentes e quais garantias legais estão previstas.
Quais documentos devem ser verificados antes da compra de um imóvel?
A análise do contrato de compra e venda, por si só, nem sempre é suficiente.
Dependendo do projeto, também devem ser levados em consideração os documentos de base da incorporadora e do imóvel.
Entre eles, destacam-se, em especial:
Matrícula atualizada: extrato atual do Registro de Imóveis referente ao terreno ou ao imóvel.
Memorial de incorporação: a documentação registrada do projeto imobiliário.
Contrato de Promessa de Compra e Venda: o próprio projeto de contrato.
Memorial descritivo: descrição do equipamento previsto e da execução da obra.
Cronograma de pagamento: plano de pagamento, incluindo os reajustes acordados.
Documentação relativa à incorporadora: dependendo do perfil de risco, por exemplo, documentos societários e certidões relevantes.
A análise desses documentos tem como objetivo garantir que o comprador não apenas conheça as condições de pagamento previstas no contrato, mas também seja capaz de compreender os fundamentos jurídicos do projeto de construção.
É possível renegociar contratos de incorporadora no Brasil?
Muitos compradores partem do princípio de que um contrato apresentado pela incorporadora não pode ser alterado.
De fato, as incorporadoras brasileiras costumam utilizar modelos de contrato padronizados. No entanto, isso não significa que todas as cláusulas sejam inegociáveis. Especialmente para compradores estrangeiros, algumas cláusulas podem ser totalmente impraticáveis ou inadequadas.
Em nossa prática jurídica, os seguintes pontos de negociação surgem repetidamente:
Regulamentações mais precisas sobre a conclusão e a entrega.
Multas contratuais adequadas em caso de atrasos.
Regulamentações transparentes sobre a indexação do preço de compra.
Adaptações em caso de desistência e rescisão do contrato.
Esclarecimentos sobre o equipamento e o estado de conservação exigido da obra.
Disposições relativas ao pagamento e à transferência definitiva de propriedade.
O importante, nesse contexto, não é apenas identificar os riscos jurídicos, mas também elaborar cláusulas contratuais alternativas concretas e defendê-las perante a incorporadora.
A aceitação de uma alteração por parte da incorporadora é sempre uma questão que depende de cada caso específico.
A análise do contrato por um advogado pode, assim, servir de base para as negociações posteriores.
Por que os compradores estrangeiros deveriam solicitar a análise do contrato de compra por um advogado?
A compra de um imóvel no Brasil costuma apresentar desafios específicos para os compradores alemães.
Os contratos de compra e venda são redigidos em português e seguem a legislação brasileira. Além disso, os procedimentos e as condições contratuais diferem consideravelmente dos de uma compra imobiliária na Alemanha.
Por isso, nem sempre basta simplesmente mandar traduzir o contrato.
Em vez disso, é preciso analisar quais são as consequências jurídicas e econômicas decorrentes de cada uma das disposições.
A análise de um contrato por um advogado deve, em especial, responder às seguintes questões:
A aquisição está juridicamente devidamente garantida?
Quais são, de fato, as obrigações financeiras decorrentes disso?
Quais são os riscos que o contrato apresenta para o comprador?
Quais cláusulas contratuais deveriam ser alteradas ou complementadas?
Que ajustes concretos podem ser propostos ao incorporador?
Essa análise pode ajudar a evitar erros dispendiosos antes que o comprador assuma compromissos vinculativos.
Análise contratual por advogados e renegociação na compra de imóveis no Brasil
Nosso escritório de advocacia presta assessoria a clientes de língua alemã na aquisição de imóveis no Brasil.
Dá-se especial ênfase à análise de contratos de compra e venda na aquisição de imóveis novos diretamente da incorporadora.
Nossos serviços incluem, em especial:
Análise jurídica de contratos de compra e venda de imóveis no Brasil.
Análise dos riscos jurídicos e econômicos do contrato.
Explicação de cláusulas contratuais problemáticas em alemão.
Elaboração de propostas concretas de alteração.
Negociação com a incorporadora ou com seu departamento jurídico.
Acompanhamento nas etapas jurídicas subsequentes da aquisição do imóvel.
A assessoria é prestada em colaboração com advogados alemães e brasileiros, o que permite um atendimento que leva em consideração as perspectivas jurídicas alemãs e brasileiras.
Você deseja comprar um imóvel novo no Brasil e já recebeu uma minuta de contrato?
Peça a um advogado para analisar o contrato antes de assiná-lo. Se desejar, também podemos nos encarregar, posteriormente, de negociar os termos do contrato com a incorporadora.
Perguntas frequentes sobre a compra de imóveis na planta
Como cidadão alemão, posso comprar um apartamento no Brasil sem morar lá?
Sim. A aquisição de imóveis municipais é, em princípio, possível para cidadãos alemães, mesmo sem residência no Brasil. São necessários, entre outros, o registro fiscal e a documentação necessária para a aquisição.
Preciso pagar o valor total da compra de um imóvel novo imediatamente?
Não necessariamente. No caso de imóveis na planta, é comum que os pagamentos sejam parcelados durante a fase de construção. As condições exatas de pagamento estão definidas no contrato.
O incorporador pode aumentar o preço de compra posteriormente?
Ajustes de índice acordados contratualmente, por exemplo, com base no INCC, podem aumentar o valor ainda a ser pago. Por isso, o cálculo do preço deve ser verificado com cuidado.
Posso desistir da compra de um imóvel novo no Brasil?
A rescisão do contrato é possível sob determinadas condições. No entanto, isso pode acarretar prejuízos financeiros significativos. Os fatores decisivos são o motivo da rescisão, as cláusulas contratuais e as disposições legais aplicáveis.
Tenho que aceitar o contrato de compra da incorporadora sem alterações?
Não. Mesmo os contratos padronizados de incorporadora podem, em princípio, ser objeto de negociações contratuais. A aceitação de alterações específicas por parte da incorporadora depende de cada caso específico.
Quando devo procurar um advogado?
O ideal é que isso seja feito antes mesmo da reserva definitiva ou da assinatura do contrato de compra e venda. Dessa forma, é possível identificar possíveis riscos com antecedência e, se necessário, negociar cláusulas problemáticas antes mesmo da celebração do contrato.
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