Compra de imóveis no Brasil – os 3 grandes erros

Para muitos alemães, o sonho de ter um imóvel próprio no Brasil já se tornou realidade há muito tempo. Seja uma casa de veraneio à beira-mar, uma residência para a aposentadoria ou um investimento – o mercado imobiliário brasileiro oferece oportunidades interessantes.

Quem já comprou um imóvel na Alemanha, no entanto, costuma presumir que o processo no Brasil é basicamente o mesmo. E é aí que começa a cadeia de erros.

A legislação imobiliária brasileira não é mais complicada do que a alemã – mas funciona de maneira diferente. Quem não conhece essas diferenças acaba, muitas vezes, correndo riscos que poderiam ser evitados.

Em nosso escritório de advocacia, acompanhamos regularmente clientes alemães na aquisição de imóveis no Brasil. Seja no âmbito de uma partilha de herança, da compensação de ganhos conjugais ou de um investimento: sempre nos deparamos com os mesmos erros.

Erro nº 1: você assina o contrato preliminar antes que a análise jurídica seja concluída

A maior diferença entre a compra de um imóvel na Alemanha e no Brasil já fica evidente logo no início da transação.

Enquanto na Alemanha costuma-se, em primeiro lugar, celebrar o contrato de compra e venda perante um tabelião, no Brasil é comum a celebração de um contrato preliminar em forma de escritura particular (Contrato Particular de Compra e Venda ou Compromisso de Compra e Venda).

Muitos compradores alemães consideram esse contrato um acordo de reserva sem compromisso. Na verdade, porém, ele costuma ser a parte economicamente decisiva de toda a transação.

O contrato preliminar geralmente já contém todos os acordos essenciais entre o comprador e o vendedor, em especial

• o preço de compra,

• as formas de pagamento,

• Prazos,

• Multas contratuais,

• Normas relativas ao cancelamento, bem como

• a obrigação de lavrar posteriormente a escritura de compra e venda perante notário.

Não é raro que, já na assinatura do contrato, seja exigido umsinal no valor de 10 a 30 por cento do preço de compra.

Muitos compradores assinam o contrato preliminar e pagam o sinal antes que todas as verificações jurídicas tenham sido concluídas. Se, posteriormente, se constatar que o vendedor não tem, afinal, o direito de dispor do imóvel ou que existem riscos jurídicos significativos, o comprador já se encontra, muitas vezes, vinculado contratualmente.

Nossa recomendação, portanto, é clara: a due diligence jurídica deve sempre ser concluída antes da assinatura do contrato preliminar – e não apenas antes da lavratura do ato notarial.

Erro nº 2: Você verifica o imóvel – mas não o vendedor

Na Alemanha, a análise jurídica costuma se concentrar no próprio imóvel. No Brasil, isso geralmente não é suficiente.

Além do imóvel, é preciso também examinar cuidadosamente, em especial, a situação do vendedor. Isso se deve ao fato de que certos processos judiciais ou dificuldades financeiras do vendedor podem afetar a validade ou a segurança da transação.

Por isso, no âmbito de uma due diligence adequada, são regularmente solicitados diversos atestados. Dependendo de cada caso específico, são verificados, entre outros aspectos:

• processos cíveis pendentes,

• Processo na Justiça do Trabalho,

• Créditos fiscais,

• Processo de execução,

• Processo de insolvência,

• Particularidades do direito de família,

• Poderes de representação e, naturalmente,

• a estrutura de propriedade.

Da mesma forma, é preciso esclarecer se o vendedor tem, de fato, o direito exclusivo de dispor do imóvel. Especialmente no caso de imóveis herdados, de casais ou de copropriedade, muitas vezes é necessário incluir outras pessoas na transação.

Quem se limita a consultar um extrato do registro de imóveis, portanto, muitas vezes conhece apenas uma pequena parte dos riscos reais.

Erro nº 3: Você confia em corretores ou em contratos-modelo

Muitos compradores partem do princípio de que o corretor presta assessoria jurídica na compra ou que o modelo de contrato utilizado já contém todas as disposições necessárias. Ambas as suposições estão equivocadas.

O corretor imobiliário atua, em primeiro lugar, como intermediário na venda do imóvel. Ele não realiza uma análise jurídica abrangente nem representa os interesses do comprador, mesmo que goste de dar essa impressão.

Além disso, na prática, costuma-se utilizar modelos de contrato que, embora possam ser adequados para casos padrão, não levam em conta as particularidades de uma compra imobiliária internacional. Em casos internacionais, é preciso levar em conta, em especial, as particularidades do direito de família.

Por isso, os compradores alemães, em particular, frequentemente precisam de disposições que não constam nos modelos de contrato habituais, por exemplo, relativas à liquidação de pagamentos, à representação por meio de procuradores, às condições suspensivas ou às consequências de uma falha na transferência de propriedade.

Portanto, a compra de um imóvel nunca deve ser considerada juridicamente segura apenas pelo fato de haver um corretor envolvido ou de ser utilizado um contrato pré-elaborado.

Conclusão

A compra de um imóvel no Brasil difere, em pontos essenciais, da aquisição de um imóvel na Alemanha. Quem conhece essas diferenças pode evitar a maioria dos riscos desde o início.

Pela nossa experiência, os maiores problemas não surgem porque a legislação imobiliária brasileira seja particularmente complicada. Eles surgem, na verdade, quando os compradores alemães tentam aplicar os procedimentos da Alemanha ao Brasil.

Uma due diligence jurídica minuciosa, a análise do contrato preliminar e o acompanhamento até o registro no Registro de Imóveis constituem a base para uma transação imobiliária segura e bem-sucedida.