Gestión de un inmueble heredado en Brasil
Lo más importante antes de nada: quien herede un inmueble en Brasil debe, por regla general, tramitar un procedimiento sucesorio brasileño para su transmisión o venta.
Esto también se aplica cuando el causante era ciudadano alemán, residía en Alemania en el momento de su fallecimiento y la sucesión ya se ha tramitado en Alemania.
Para los herederos alemanes, la tramitación de un inmueble heredado en Brasil conlleva importantes requisitos jurídicos y administrativos. Además de determinar la condición de heredero, es necesario comprobar la situación de la propiedad, tener en cuenta el impuesto de sucesiones brasileño y cumplir los requisitos para la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Si los herederos no van a quedarse con el inmueble, sino que van a venderlo, se plantea además la cuestión de si, para ello, es necesario que se haya concluido primero todo el proceso sucesorio.
A continuación explicamos cómo se tramita la sucesión de un inmueble en Brasil tras un fallecimiento, qué opciones procedimentales existen y a qué deben prestar especial atención los herederos residentes en Alemania.
1. ¿Es necesario tramitar la herencia de un inmueble en Brasil?
Si un inmueble se encuentra en Brasil, para su liquidación sucesoria es necesario, en principio, un procedimiento brasileño.
Según el artículo 23, apartado 2, del Códigode ProcedimientoCivil brasileño (Código de Processo Civil, CPC), las autoridades brasileñas son las únicas competentes para la liquidación de la sucesión en lo que respecta a los bienes situados en Brasil. Esto se aplica expresamente incluso cuando el causante tuviera nacionalidad extranjera o su última residencia se encontrara fuera de Brasil.
Por lo tanto, un certificado de sucesión alemán no es suficiente para transferir la titularidad de un inmueble brasileño a los herederos. Tampoco la liquidación de una sucesión alemana ya realizada sustituye al procedimiento sucesorio brasileño.
No obstante, hay que distinguir entre la competencia para la liquidación de la sucesión y la cuestión de qué legislación sucesoria debe aplicarse a la sucesión.
Si bien la tramitación de un inmueble situado en Brasil corresponde, en principio, a las autoridades brasileñas, el Derecho sucesorio extranjero puede ser determinante a la hora de establecer quiénes son los herederos y cuáles son sus cuotas hereditarias. Según el artículo 10 de la Leyde Introducción a lasNormas del Derecho Brasileño (Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro – LINDB), la sucesión se rige, en principio, por la legislación del Estado en el que el causante tenía su última residencia.
Por lo tanto, en el caso de un testador alemán cuyo último domicilio fuera en Alemania, puede aplicarse el Derecho sucesorio alemán. No obstante, deben tenerse en cuenta las particularidades del Derecho internacional privado brasileño, especialmente en lo que se refiere a la protección de determinados familiares residentes en Brasil.
Por eso, precisamente en los casos de sucesiones germano-brasileñas, es necesario comprobar desde el principio qué legislación rige la sucesión y cómo debe demostrarse su aplicación en el procedimiento sucesorio brasileño.
2. En primer lugar, hay que aclarar la situación de la propiedad
Antes de iniciar el procedimiento sucesorio en Brasil, conviene determinar si el inmueble en cuestión forma parte efectivamente de la herencia y, en su caso, en qué medida. Para ello, es determinante la inscripción en el Registro de la Propiedad de Brasil (Registro de Imóveis).
Todo inmueble debidamente inscrito en el registro cuenta, por regla general, con una ficha registral propia, la denominada «matrícula». En ella se documentan, entre otros datos, el propietario inscrito, la descripción del inmueble, las transmisiones de propiedad anteriores y las cargas existentes. Por lo tanto, un extracto actualizado del registro permite realizar una primera valoración jurídica del inmueble.
Sin embargo, en la práctica se comprueba una y otra vez que la situación real de la propiedad difiere de la información facilitada por las partes implicadas.
Este es el caso, por ejemplo, cuando el testador compró el inmueble, pero nunca hizo que la adquisición se inscribiera debidamente en el registro de la propiedad. Asimismo, ocurre que un inmueble se ha ido transmitiendo de generación en generación sin que se hayan completado los respectivos trámites sucesorios. En tales casos, puede ser necesario regularizar las transmisiones de propiedad anteriores o, en primer lugar, aclarar otras cuestiones jurídicas.
Además, merecen una atención especial los inmuebles adquiridos durante el matrimonio. En función del régimen matrimonial aplicable, el cónyuge supérstite puede tener ya derecho a una parte propia del patrimonio correspondiente al inmueble ( la denominada «meación»). Esta parte no forma parte, por tanto, de la herencia.
La distinción entre la participación en el régimen económico matrimonial y la adquisición por sucesión reviste especial importancia, sobre todo, en los matrimonios germano-brasileños, ya que el régimen económico matrimonial alemán de «comunión de gananciales» no puede equipararse sin más a los regímenes económicos matrimoniales brasileños.
3. El procedimiento sucesorio brasileño: el «inventário»
En Brasil, la liquidación de la sucesión propiamente dicha se lleva a cabo en el marco de lo que se conoce como «inventario».
Este procedimiento tiene por objeto inventariar la herencia, determinar quiénes son los herederos, tener en cuenta las deudas existentes y llevar a cabo legalmente el reparto de la herencia.
En este sentido, existen dos opciones procedimentales fundamentales.
3.1 Procedimiento sucesorio notarial: Inventario extrajudicial
Si las partes están de acuerdo en cuanto a la sucesión y el reparto de la herencia y se cumplen los requisitos legales, la liquidación puede realizarse mediante una escritura notarial.
El denominado «Inventário extrajudicial» se lleva a cabo en una notaría brasileña (Tabelionato de Notas).
Las partes deben contar con representación o asistencia letrada. Si se dispone de toda la documentación necesaria y se han aclarado las cuestiones fiscales, el procedimiento notarial puede ofrecer ventajas considerables en cuanto a tiempo frente a un procedimiento sucesorio judicial.
Los requisitos se han ampliado en los últimos años. Desde la Resolución n.º 571/2024 del Consejo Nacionalde Justicia de Brasil (Conselho Nacional de Justiça – CNJ), el «inventário» notarial puede llevarse a cabo, bajo determinadas condiciones, incluso cuando haya partes menores de edad o incapacitadas, así como en caso de que exista un testamento.
No obstante, en este caso se aplican requisitos adicionales, como la intervención delMinisterio Público o un examen judicial previo del testamento.
Por lo tanto, la admisibilidad concreta del procedimiento notarial debe evaluarse en cada caso concreto.
3.2 Procedimiento judicial de sucesión: Inventario judicial
Un inventario judicial resulta necesario, sobre todo, cuando existen controversias entre los herederos o cuando no se cumplen los requisitos para una liquidación notarial.
El procedimiento se tramita ante el tribunal brasileño competente.
En el marco del procedimiento se nombra habitualmente a un administrador de la sucesión (inventariante). Este asume la representación de la sucesión y debe facilitar la información necesaria sobre el patrimonio, las partes implicadas y las deudas existentes.
La liquidación judicial de una sucesión puede prolongarse mucho más que un procedimiento notarial. Su duración depende, sobre todo, de la complejidad de la sucesión, de la colaboración de los herederos y de posibles litigios sobre la sucesión o el reparto del patrimonio.
Sin embargo, incluso en el caso de un inventario judicial, no es obligatorio resolver todas las cuestiones de forma contenciosa. Una liquidación sucesoria de mutuo acuerdo puede simplificar considerablemente el procedimiento.
4. ¿Qué documentación se necesita para tramitar el proceso?
Los documentos necesarios dependen, sobre todo, de si el testador y los herederos residían en Alemania o en Brasil, y de si ya se ha llevado a cabo un procedimiento sucesorio en Alemania.
En un caso de sucesión germano-brasileña, suelen ser necesarios los siguientes documentos:
Certificado de defunción del testador;
Partidas de nacimiento y, en su caso, de matrimonio de los herederos;
Documentación que acredite el estado civil y el régimen matrimonial del causante;
testamentos o pactos sucesorios existentes;
en su caso, un certificado de sucesión alemán u otra resolución judicial relativa a la sucesión;
extracto actualizado del Registro de la Propiedad de Brasil (Matrícula);
Documentación relativa a la adquisición del inmueble;
documentación fiscal y de registro de la propiedad en Brasil;
Datos de identificación y fiscales de las partes implicadas, en particular el número de identificación fiscal brasileño (CPF).
Para utilizar documentos alemanes en Brasil (y viceversa), es necesario que estos cuenten con una apostilla conforme al Convenio de La Haya sobre la Apostilla.
Además, para los trámites en Brasil se requieren, por regla general, traducciones realizadas por traductores debidamente acreditados. Dependiendo del documento y de la finalidad para la que se utilice, pueden existir también otros requisitos de registro.
Además, a menudo surge un problema práctico debido a que los herederos alemanes no disponen inicialmente de un número de identificación fiscal brasileño (CPF). Sin embargo, el CPF es necesario para casi todos los trámites notariales, fiscales y de registro. Por lo tanto, conviene tramitar los registros necesarios y obtener la documentación lo antes posible.
Sin embargo, es importante señalar que, por regla general, los herederos alemanes no tienen que desplazarse personalmente a Brasil para tramitar la sucesión de un inmueble. En muchos casos, las declaraciones necesarias pueden ser presentadas por representantes debidamente autorizados. No obstante, el poder debe cumplir los requisitos formales brasileños y describir de forma suficientemente concreta los actos jurídicos previstos.
5. ¿Cómo se transfiere el inmueble a los herederos?
La liquidación de la sucesión no concluye por completo con la determinación de los herederos y sus cuotas hereditarias.
Para que los herederos puedan disponer del inmueble y, por ejemplo, venderlo, la liquidación de la sucesión debe quedar reflejada también en el Registro de la Propiedad de Brasil.
En el caso del inventario notarial, la escriturapública de inventario y partición (Escritura Pública de Inventário e Partilha) constituye la base para la inscripción en el Registro.
En el procedimiento judicial, esto se lleva a cabo habitualmente sobre la base de un documento judicial de partición (Formal de Partilha) o de otro título judicial adecuado.
La documentación se presenta ante el Registro de la Propiedad correspondiente para que se puedan actualizar los datos de titularidad en el registro.
Cabe señalar que la sucesión hereditaria y la documentación en el registro son, desde el punto de vista jurídico, procesos distintos. Según la legislación brasileña, la herencia se transmite, en principio, a los herederos del testador en el momento de su fallecimiento. Sin embargo, para acreditar la propiedad y poder disponer del inmueble en la práctica, suele ser fundamental que se lleve a cabo correctamente el «inventário» y se realice la correspondiente inscripción en el registro.
En principio, solo una vez que se haya regularizado la situación registral podrá venderse el inmueble sin los obstáculos registrales derivados de la sucesión.
6. ¿Se puede vender directamente un inmueble heredado en Brasil?
Muchos herederos no desean conservar un inmueble en Brasil de forma permanente, sino venderlo lo antes posible.
Esto afecta, en particular, a las comunidades hereditarias cuyos miembros residen en Alemania y no tienen intención ni de utilizar el inmueble para uso propio ni de alquilarlo a largo plazo.
En este sentido, surge la pregunta de si primero hay que formalizar todo el inventario y transferir el inmueble a los herederos.
Una venta puede llevarse a cabo, bajo determinadas condiciones, incluso mientras se está tramitando el procedimiento sucesorio.
6.1 Venta tras la finalización del inventario
Desde el punto de vista jurídico, la forma más sencilla suele consistir en concluir primero el proceso sucesorio, transferir la propiedad a los herederos y, a continuación, llevar a cabo la venta.
Si hay varios herederos, estos deben, por regla general, disponer conjuntamente del inmueble, salvo que se haya llevado a cabo previamente otra forma de liquidación de la herencia.
En Brasil, el contrato de compraventa se formaliza habitualmente ante notario en las transacciones inmobiliarias previstas a tal efecto. Posteriormente, el cambio de titularidad debe inscribirse en el registro de la propiedad correspondiente.
Para los compradores, este procedimiento ofrece la ventaja de que los herederos ya figuran como propietarios y de que la situación de la propiedad puede determinarse en el marco de la comprobación jurídica habitual.
6.2 Venta durante el inventario en curso
En determinadas circunstancias, un inmueble que forme parte de una herencia puede venderse incluso antes de que finalice la liquidación de la herencia.
En el procedimiento judicial, se puede considerar, en particular, la obtención de una autorización judicial. Para ello se tienen en cuenta, entre otras cosas, los intereses de los herederos, las posibles deudas de la sucesión y el destino previsto de los ingresos de la venta.
También en el inventario notarial existen ahora posibilidades de actuación en este sentido. Según las disposiciones introducidas por la Resolución n.º 571/2024, el administrador de la sucesión (inventariante) puede, en determinadas condiciones, ser autorizado mediante escritura notarial para enajenar bienes de la sucesión, sin que sea necesaria para ello una autorización judicial específica.
Sin embargo, esto supone el cumplimiento de diversos requisitos legales. En particular, las condiciones de la venta y el destino de los ingresos obtenidos deben ajustarse a las disposiciones pertinentes. Precisamente cuando los herederos están de acuerdo en la venta, esta forma de proceder puede resultar económicamente conveniente.
En determinadas circunstancias, permite enajenar el inmueble ya durante la tramitación de la sucesión y destinar una parte del producto de la venta al pago de impuestos y costas procesales.
Sin embargo, en la práctica, la venta durante el proceso sucesorio en curso suele plantear problemas cuando el comprador tiene la intención de financiar la compra del inmueble.
Para determinar si dicha enajenación es admisible y conveniente en un caso concreto, es necesario analizar cada caso por separado.
6.3 Venta de derechos sucesorios en lugar del inmueble
Hay que distinguir entre la venta directa del inmueble y la transmisión de derechos sucesorios.
La legislación brasileña permite, en determinadas condiciones, la cesión notarial de los derechos sucesorios (Cessão de Direitos Hereditários).
Sin embargo, el comprador no adquiere directamente la propiedad de un inmueble concreto de la herencia, sino los derechos sucesorios correspondientes.
Esta forma de contratación difiere considerablemente, tanto desde el punto de vista jurídico como económico, de una compraventa inmobiliaria habitual. Por lo tanto, debe analizarse con detenimiento, sobre todo teniendo en cuenta a los demás herederos, la posterior liquidación de la sucesión y los posibles riesgos relacionados con la adquisición.
7. ¿Qué impuestos hay que pagar por una propiedad heredada en Brasil?
La tributación de un inmueble heredado es un elemento fundamental de la tramitación de sucesiones en Brasil.
En este sentido, hay que distinguir entre la tributación de la adquisición por causa de muerte y una posible enajenación posterior.
7.1 Impuesto sobre sucesiones en Brasil – ITCMD
En Brasil, la adquisición de un inmueble por sucesión está sujeta, por regla general, al impuesto sobre sucesiones e donaciones (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação, ITCMD).
El impuesto lo recaudan los estados brasileños. En el caso de un inmueble situado en Brasil, la competencia recae, por regla general, en el estado en el que se encuentra dicho inmueble.
Por lo tanto, los tipos impositivos concretos y las modalidades de valoración dependen de cada estado federado y de la normativa vigente.
La legislación brasileña en materia de impuesto sobre sucesiones se ha unificado aún más mediante la Ley Complementaria n.º 227, de 13 de enero de 2026. A la hora de aplicar la legislación de cada estado, deben tenerse en cuenta las disposiciones de la legislación federal, teniendo en cuenta su ámbito de aplicación temporal.
El importe del impuesto se calcula, en principio, en función del valor fiscal del patrimonio transmitido. Este no tiene por qué coincidir con el precio de compra pagado originalmente ni con el valor de mercado aceptado por los herederos.
Por lo tanto, la valoración fiscal puede suponer un factor de coste considerable.
Además, si se retrasa la iniciación de la liquidación de la sucesión o el cumplimiento de las obligaciones fiscales, pueden surgir recargos y otros gastos adicionales.
7.2 Impuesto sobre la renta en caso de venta posterior de un inmueble
Si posteriormente se vende el inmueble heredado, puede aplicarse además el impuesto sobre la renta brasileño sobre la plusvalía (Ganho de Capital).
En principio, lo decisivo es la diferencia entre el valor de adquisición o de compra a efectos fiscales y el producto de la venta, teniendo en cuenta los ajustes y excepciones previstos por la ley.
Por ello, ya durante la liquidación de la sucesión puede resultar relevante la cuestión de por qué valor se transfiere el inmueble a los herederos a efectos fiscales.
Dependiendo de la situación inicial, los distintos métodos de valoración pueden dar lugar a consecuencias fiscales diferentes. En particular, una valoración superior al valor contable fiscal anterior puede tener repercusiones fiscales ya a nivel de la sucesión.
Por lo tanto, la valoración en el inventario no debe realizarse de forma aislada con el único objetivo de minimizar el impuesto sobre sucesiones. Más bien, hay que analizar cuáles son las consecuencias fiscales globales derivadas de la transmisión y de una posible venta posterior.
7.3 Fiscalidad en Alemania
Si los herederos residen en Alemania, pueden tener además obligaciones fiscales en ese país.
Un inmueble en Brasil no está exento del impuesto alemán sobre sucesiones por el mero hecho de encontrarse en el extranjero.
En caso de estar sujeto de forma ilimitada al impuesto alemán sobre sucesiones, en principio también se pueden incluir los bienes inmuebles situados en el extranjero en la tributación alemana.
En virtud de lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones (ErbStG), es posible aplicar una deducción del impuesto sobre sucesiones pagado en Brasil al impuesto sobre sucesiones alemán. El alcance y los requisitos de dicha deducción deben evaluarse caso por caso.
La venta posterior del inmueble también puede plantear cuestiones relacionadas con el impuesto sobre la renta en el caso de los herederos con residencia fiscal en Alemania. En este sentido, hay que tener en cuenta, en particular, el plazo de tenencia, la sucesión fiscal y las normas para evitar la doble imposición.
Por eso, sobre todo en el caso de patrimonios inmobiliarios de gran envergadura, es recomendable coordinar las consecuencias fiscales en Alemania y Brasil antes de que finalice la liquidación de la sucesión.
8. Particularidades en el caso de los herederos residentes en Alemania
La tramitación de la sucesión suele verse complicada por el hecho de que los herederos no residen en Brasil y no están familiarizados con las autoridades, las notarías y los trámites fiscales de ese país.
Aunque en muchos casos no es necesario acudir en persona, sí que hay que cumplir una serie de requisitos prácticos.
Para ello, en primer lugar, es necesario identificar a las partes implicadas ante las autoridades brasileñas. Además del CPF, pueden ser necesarios otros documentos que acrediten el domicilio, el estado civil y la residencia fiscal.
La representación letrada se lleva a cabo habitualmente sobre la base de un poder, que debe estar suficientemente especificado para los actos jurídicos previstos.
Si se va a vender el inmueble, también hay que tener en cuenta los requisitos aplicables a la venta por parte de personas residentes en el extranjero.
Entre ellas se incluyen, en su caso, las obligaciones de declaración fiscal, la correcta asignación del producto de la venta y la gestión adecuada de las operaciones de pago.
La transferencia de los ingresos por la venta desde Brasil a Alemania también debería prepararse con antelación.
Los bancos brasileños suelen exigir, en el caso de transferencias internacionales de cuantía elevada, pruebas sobre el origen de los fondos y el acto jurídico subyacente.
Para ello, pueden ser necesarios, por ejemplo, los documentos de sucesión, la documentación del contrato de compraventa, los justificantes fiscales y los documentos que acrediten la legitimación del beneficiario del pago.
Si estas cuestiones no se aclaran hasta que se haya completado la venta del inmueble, el pago del importe de la venta puede retrasarse considerablemente.
9. ¿Qué dificultades pueden surgir durante la tramitación?
No todos los inmuebles heredados en Brasil pueden incluirse directamente en un «inventário» y, posteriormente, transferirse sin más.
Especialmente en el caso de inmuebles antiguos o de sucesiones que llevan mucho tiempo sin resolverse, suelen surgir problemas jurídicos adicionales.
Un caso típico es el de los inmuebles que siguen a nombre de un familiar fallecido anteriormente. Si, por ejemplo, el padre del actual testador fue quien adquirió inicialmente el inmueble y nunca se liquidó su sucesión, primero hay que aclarar qué trámites intermedios son necesarios en materia de sucesiones.
Surgen dificultades similares cuando el testador solo había formalizado un contrato de compraventa privado, sin haber sido inscrito nunca como propietario en el registro.
A ello hay que añadir posibles discrepancias entre la situación real de los terrenos y los datos que figuran en el registro. Esto puede afectar, en particular, a la superficie del terreno, a las modificaciones constructivas o a la clasificación jurídica de determinadas partes de los edificios.
Estas discrepancias pueden requerir una rectificación previa del registro de la propiedad o la adopción de otras medidas para aclarar la situación de la propiedad.
También hay que tener en cuenta las cargas existentes. Entre ellas se incluyen, por ejemplo, hipotecas, atrasos fiscales, restricciones judiciales u obligaciones pendientes con una comunidad de propietarios.
Por último, las discrepancias entre varios herederos pueden complicar considerablemente la liquidación de la herencia.
Mientras que algunos herederos quizá deseen conservar el inmueble, otros prefieren venderlo. En tales casos, hay que aclarar si es posible llegar a un acuerdo amistoso sobre la liquidación de la herencia o si será necesaria una resolución judicial.
Un análisis precoz de la situación de la propiedad y de los intereses de las partes implicadas puede evitar que esas dificultades salgan a la luz cuando ya esté en curso el procedimiento sucesorio.
10. ¿Cuánto tiempo tarda la tramitación de un inmueble heredado en Brasil?
La duración de la liquidación depende en gran medida de si se puede llevar a cabo un inventario notarial o judicial.
Un procedimiento notarial de mutuo acuerdo puede concluirse, en circunstancias favorables y siempre que se disponga de toda la documentación y se hayan aclarado las cuestiones fiscales, en el plazo de unos pocos meses.
Sin embargo, si hay que obtener documentos del extranjero, aclarar cuestiones relativas a la legislación sucesoria aplicable o rectificar la situación de la propiedad, la preparación puede llevar ya de por sí mucho más tiempo.
Los procedimientos judiciales de sucesión pueden prolongarse considerablemente, sobre todo si los herederos discrepan sobre el reparto de la herencia o si es necesario resolver ante los tribunales otras cuestiones jurídicas.
Por lo tanto, no es posible hacer una afirmación general sobre la duración del procedimiento.
Por ello, se recomienda a los herederos residentes en Alemania que inicien los trámites necesarios con antelación, aunque de momento aún no se haya decidido si se va a conservar o vender el inmueble. Un asesoramiento precoz y bien estructurado puede suponer un gran ahorro de tiempo y dinero en este caso.
11. Asistencia jurídica en la gestión de un inmueble heredado
La tramitación de un inmueble heredado en Brasil requiere la coordinación de diversas cuestiones relacionadas con el derecho sucesorio, el derecho inmobiliario y el derecho fiscal.
Se plantean requisitos especiales cuando el testador o algunos de los herederos residen en Alemania y hay que tener en cuenta tanto la legislación alemana como la brasileña.
Nuestro bufete está especializado en sucesiones germano-brasileñas y asesora a nuestros clientes en la gestión jurídica de los patrimonios sucesorios en Brasil.
Entre estos servicios se incluyen, en particular, la comprobación de la sucesión y de la situación de la propiedad, la preparación y tramitación del «Inventário» brasileño en colaboración con abogados brasileños, así como el asesoramiento jurídico en la posterior transmisión o venta de inmuebles.
Para ello, también tenemos en cuenta las particularidades transfronterizas que puedan derivarse de la legislación alemana en materia de sucesiones y de impuestos.
Si ha heredado un inmueble en Brasil, puede consultar con nosotros, en el marco de una primera consulta gratuita, cuál es la situación jurídica inicial y los pasos a seguir.
