Compra de inmuebles en Brasil para extranjeros: viviendas de nueva construcción del promotor (na planta)
Brasil ofrece atractivas oportunidades para la adquisición de inmuebles. Son especialmente populares los pisos de nueva construcción que se compran directamente al promotor, a menudo incluso antes de que comience la obra o durante la fase de construcción. En Brasil, esta forma de compra de inmuebles se denomina «compra de imóvel na planta».
Para los compradores extranjeros, este tipo de adquisición puede resultar interesante desde el punto de vista económico y ofrece mayor seguridad que la compra de una vivienda ya construida. Sin embargo, el marco jurídico, la redacción de los contratos y las modalidades de pago difieren en algunos casos considerablemente de los procedimientos habituales en Alemania.
Por ello, especialmente en los contratos de promoción inmobiliaria, los compradores deberían examinar detenidamente las obligaciones que asumen. Y es que no todas las cláusulas contractuales habituales en Brasil resultan ventajosas desde el punto de vista del comprador.
En este artículo descubrirá cuáles son las particularidades a la hora de comprar una vivienda de nueva construcción en Brasil, qué riesgos deben tener en cuenta los compradores y por qué puede ser recomendable que un abogado revise el contrato de compraventa antes de firmarlo.
¿Qué significa«na planta»a la hora de comprar una vivienda en Brasil?
El término «na planta» significa, en esencia, «sobre plano». Se refiere a la adquisición de un inmueble que aún se encuentra en fase de planificación o construcción. Por lo tanto, el comprador firma un contrato con la promotora (incorporadora) antes de que el inmueble esté terminado.
Este contrato suele ser lo que se conoce como «Contrato de Promesa de Compra y Venta», es decir, un contrato preliminar para la futura adquisición de un inmueble.
Por lo general, las partes acuerdan en primer lugar un pago inicial, así como otros pagos durante la fase de construcción. Una vez finalizada la obra, se abona el importe restante del precio de compra, recurriendo, en su caso, a una financiación bancaria.
Una ventaja fundamental puede residir en que los inmuebles de nueva construcción se pueden adquirir en una fase temprana y los pagos se pueden distribuir a lo largo de un periodo prolongado, sin tener que hacer frente desde el principio a los elevados tipos de interés de los créditos en Brasil.
Sin embargo, esto conlleva riesgos específicos: es posible que, en el momento de la formalización del contrato, la vivienda aún no exista. Por lo tanto, el comprador depende en gran medida de que el promotor cumpla con lo estipulado en el contrato.
¿Pueden los extranjeros comprar una vivienda de nueva construcción en Brasil?
En principio, sí. Los ciudadanos extranjeros pueden adquirir inmuebles urbanos en Brasil. Para ello, no es necesario, en principio, tener residencia en Brasil ni la nacionalidad brasileña.
Por lo tanto, los ciudadanos alemanes residentes en Alemania también pueden comprar una vivienda en Brasil.
Para la tramitación práctica se necesitan, en particular, los siguientes documentos:
Un documento de identidad válido, normalmente un pasaporte.
Un número de identificación fiscal brasileño (CPF).
Documentación acreditativa del estado civil y del régimen matrimonial.
En función de la configuración, pueden ser necesarios documentos adicionales, traducciones o poderes.
Pueden surgir particularidades en el caso de inmuebles situados en determinadas zonas costeras, fronterizas o especiales, así como en la adquisición de terrenos rurales.
Por el contrario, en la adquisición clásica de un piso de nueva construcción en una gran ciudad brasileña no suele haber prohibiciones generales de compra por el mero hecho de tener nacionalidad extranjera.
¿Cómo se lleva a cabo la compra de una vivienda de nueva construcción en Brasil?
La compra de una vivienda sobre plano suele realizarse en varias etapas.
Selección del inmueble y reserva
En primer lugar, el comprador elige un piso en una promoción de nueva construcción. A menudo, el contacto se establece a través de un agente inmobiliario (corretor de imóveis).
Ya en esta fase pueden preverse acuerdos de reserva o pagos a cuenta. Por lo tanto, los compradores deberían comprobar qué obligaciones legales se derivan de ello.
Envío del contrato de promoción inmobiliaria
A continuación, el promotor inmobiliario presenta un borrador de contrato. Este incluye las condiciones de la compra, en particular el precio de compra, el plan de pagos, las disposiciones relativas a la finalización de la obra, así como los derechos y obligaciones de las partes. Precisamente esta fase es especialmente importante para que un abogado la revise.
Firma del contrato y fase de construcción
Tras la firma del contrato, el comprador efectuará los pagos acordados. Durante la fase de construcción, pueden producirse aumentos adicionales de precio debido a la indexación prevista en el contrato.
Finalización y transmisión de la propiedad
Una vez finalizadas las obras, se llevarán a cabo los trámites administrativos y registrales necesarios. En función de lo establecido en el contrato, se formalizará posteriormente la transmisión definitiva de la propiedad.
Es importante tener en cuenta lo siguiente: el mero hecho de firmar un contrato de compraventa no significa que el comprador ya sea propietario del inmueble. Para la adquisición de la propiedad es determinante, en principio, la inscripción correspondiente en el Registro de la Propiedad de Brasil (Registro de Imóveis).
¿Qué riesgos conlleva la compra de una vivienda sobre plano?
A menudo, los mayores riesgos no residen en el precio de compra, sino en las numerosas cláusulas adicionales del contrato.
Retrasos en la construcción y entrega tardía
Muchos contratos de promoción inmobiliaria establecen una fecha prevista de finalización. Además, suelen incluir la denominada «cláusula de tolerancia», que concede al promotor un plazo adicional para la finalización de la obra.
La legislación brasileña permite, bajo determinados requisitos legales, un plazo de tolerancia acordado expresamente de hasta 180 días naturales.
Para los compradores, esto significa que la entrega efectiva podría producirse, en determinadas circunstancias, mucho más tarde de lo previsto inicialmente.
Por lo tanto, en el contrato se debería comprobar lo siguiente:
¿Qué fecha de finalización se ha acordado de forma vinculante?
¿Se ha previsto un plazo de gracia adicional?
¿Qué derechos se tienen en caso de que se superen estos plazos?
¿Qué derechos de indemnización puede reclamar el comprador?
Precisamente en el caso de los compradores que desean utilizar la vivienda para sí mismos o alquilarla, un retraso considerable en las obras puede acarrear inconvenientes económicos.
Ajustes del precio de compra por parte del INCC
Un riesgo que a menudo se subestima es la indexación, acordada contractualmente, de las cuotas del precio de compra a un índice brasileño de costes de construcción.
Para ello se suele utilizar el INCC (Índice Nacional de Costes de la Construcción) .
Mientras que los compradores de Alemania pueden dar por hecho que el precio de compra está fijado en gran medida, en Brasil los importes pendientes de pago pueden aumentar durante la fase de construcción.
Un ejemplo:
Un comprador adquiere un piso de nueva construcción por 1 000 000 de R$. De esa cantidad, 200 000 R$ corresponden al pago inicial y 800 000 R$ se abonarán más adelante.
Si el importe pendiente aumenta un 8 % en total debido a un ajuste hipotético del índice, los 800.000 R$ acordados inicialmente podrían pasar a ser, según los cálculos, 864.000 R$.
De este modo, el comprador tendría que aportar 64 000 reales adicionales.
Que se produzca realmente dicho ajuste, y en qué medida, depende de las disposiciones concretas del contrato, del índice aplicable y de las fechas de pago.
Por eso, antes de formalizar el contrato, conviene comprobar cómo podría evolucionar el precio total real de compra.
Rescisión del contrato de compraventa y pérdida de los importes ya abonados
Otro aspecto importante se refiere a la rescisión del contrato.
¿Qué ocurre, por ejemplo, si el comprador ya no desea adquirir el inmueble, si fracasa la financiación o si cambian sus circunstancias económicas?
La legislación brasileña establece que, en determinados contratos de promoción inmobiliaria, se podrán retener cantidades considerables en caso de rescisión del contrato por culpa del comprador.
En función de la calificación jurídica del proyecto de construcción y de las condiciones contractuales, la multa contractual puede ascender, en principio, hasta el 25 % o, en el caso del denominado «patrimonio de afectación», hasta el 50 % de los pagos efectuados. A ello pueden sumarse otras deducciones previstas por la ley.
Los plazos de reembolso también varían en función de las circunstancias de cada caso.
Por lo tanto, las consecuencias económicas de una dimisión pueden ser considerables.
Por eso es aún más importante revisar las cláusulas correspondientes antes de firmar el contrato y, si procede, renegociarlas.
Riesgo de insolvencia del promotor inmobiliario
En un proyecto de nueva construcción siempre existe el riesgo de que el promotor se vea envuelto en dificultades económicas durante la fase de construcción.
La legislación brasileña prevé, mediante el «patrimônio de afetação», un modelo de protección especial en el que, en principio, el patrimonio de un proyecto de construcción queda separado del resto del patrimonio del promotor.
Esto puede mejorar la protección de los compradores, pero no elimina por completo el riesgo económico.
Por lo tanto, antes de la compra conviene comprobar, entre otras cosas, si el proyecto de construcción está debidamente registrado, qué cargas existen y qué garantías jurídicas se han previsto.
¿Qué documentos hay que revisar antes de comprar una vivienda?
No siempre basta con examinar únicamente el contrato de compraventa.
En función del proyecto, también deben tenerse en cuenta los documentos de referencia del promotor y del inmueble.
Entre ellos se incluyen, en particular:
Matrícula actualizada: extracto actual del Registro de la Propiedad correspondiente al terreno o al inmueble.
Memorial de constitución: la documentación registrada del proyecto urbanístico.
Contrato de promesa de compraventa: el borrador del contrato propiamente dicho.
Memoria descriptiva: descripción del equipamiento previsto y de la ejecución de la obra.
Calendario de pagos: plan de pagos que incluye los ajustes acordados.
Documentación relativa al promotor inmobiliario: en función del nivel de riesgo, por ejemplo, documentos societarios y certificados pertinentes.
La revisión de estos documentos tiene por objeto garantizar que el comprador no solo conozca las condiciones de pago establecidas en el contrato, sino que también pueda comprender los fundamentos jurídicos del proyecto de construcción.
¿Se pueden renegociar los contratos de promoción inmobiliaria en Brasil?
Muchos compradores dan por sentado que un contrato presentado por el promotor inmobiliario no puede modificarse.
De hecho, los promotores inmobiliarios brasileños suelen utilizar modelos de contrato estandarizados. Sin embargo, esto no significa que todas las cláusulas sean innegociables. En particular, para los compradores extranjeros, algunas cláusulas pueden resultar totalmente inviables o inadecuadas.
En nuestra práctica jurídica, suelen surgir una y otra vez los siguientes puntos de negociación:
Normas más precisas sobre la finalización y la entrega.
Sanciones contractuales adecuadas en caso de retrasos.
Normas transparentes sobre la indexación del precio de compra.
Modificaciones en caso de renuncia y rescisión del contrato.
Aclaraciones sobre el equipamiento y el estado de la obra que se debe entregar.
Disposiciones relativas al pago y a la transferencia definitiva de la propiedad.
En este sentido, es fundamental no solo identificar los riesgos jurídicos, sino también elaborar cláusulas contractuales alternativas concretas y defenderlas ante el promotor inmobiliario.
Que el promotor inmobiliario acepte un cambio es siempre una cuestión que hay que valorar caso por caso.
Por lo tanto, la revisión de un contrato por parte de un abogado puede servir de base para la posterior renegociación.
¿Por qué deberían los compradores extranjeros hacer que un abogado revise el contrato de compraventa?
La compra de una vivienda en Brasil suele plantear retos especiales a los compradores alemanes.
Los contratos de compraventa están redactados en portugués y se rigen por la legislación brasileña. Además, los trámites y las condiciones contractuales difieren considerablemente de los de una compraventa inmobiliaria en Alemania.
Por eso, no siempre basta con limitarse a traducir el contrato.
Más bien hay que analizar qué consecuencias jurídicas y económicas se derivan de cada una de las disposiciones.
La revisión de un contrato por parte de un abogado debería responder, en particular, a las siguientes preguntas:
¿Está la adquisición suficientemente amparada desde el punto de vista jurídico?
¿Qué obligaciones económicas se derivan realmente?
¿Qué riesgos conlleva el contrato para el comprador?
¿Qué cláusulas del contrato deberían modificarse o completarse?
¿Qué modificaciones concretas se pueden proponer al promotor inmobiliario?
Una revisión de este tipo puede ayudar a evitar errores costosos antes de que el comprador asuma compromisos vinculantes.
Revisión de contratos por parte de un abogado y renegociación en la compra de inmuebles en Brasil
Nuestro bufete asesora a clientes de habla alemana en la adquisición de inmuebles en Brasil.
Se presta especial atención a la revisión de los contratos de compraventa en la adquisición de inmuebles de nueva construcción directamente del promotor.
Nuestros servicios incluyen, en particular:
Revisión jurídica de contratos de compraventa de inmuebles en Brasil.
Análisis de los riesgos jurídicos y económicos del contrato.
Explicación de las cláusulas contractuales problemáticas en alemán.
Elaboración de propuestas concretas de modificación.
Negociación con el promotor inmobiliario o con su departamento jurídico.
Asistencia en la tramitación jurídica posterior de la adquisición del inmueble.
El asesoramiento se lleva a cabo en colaboración con abogados alemanes y brasileños, lo que permite ofrecer una atención que tiene en cuenta la interpretación jurídica tanto alemana como brasileña.
¿Desea comprar una vivienda de nueva construcción en Brasil y ya ha recibido un borrador del contrato?
Antes de firmar el contrato, haga que un abogado lo revise. Si lo desea, también nos encargaremos posteriormente de negociar las condiciones del contrato con el promotor inmobiliario.
Preguntas frecuentes sobre la compra de inmuebles sobre plano
¿Puedo, como ciudadano alemán, comprar un piso en Brasil sin vivir allí?
Sí. En principio, los ciudadanos alemanes pueden adquirir viviendas municipales aunque no tengan residencia en Brasil. Entre otros requisitos, es necesario estar dado de alta a efectos fiscales y presentar la documentación necesaria para la compra.
¿Tengo que pagar el precio de compra de una vivienda de nueva construcción en su totalidad y de inmediato?
No necesariamente. En el caso de los inmuebles «na planta», es habitual realizar pagos a plazos durante la fase de construcción. Las condiciones exactas de pago se establecen en el contrato.
¿Puede el promotor inmobiliario aumentar el precio de compra a posteriori?
Los ajustes de índice acordados contractualmente, por ejemplo, basados en el INCC, pueden aumentar el importe pendiente de pago. Por ello, conviene comprobar minuciosamente el cálculo del precio.
¿Puedo rescindir la compra de una vivienda de nueva construcción en Brasil?
La rescisión de un contrato es posible bajo determinadas condiciones. No obstante, puede acarrear importantes perjuicios económicos. Son determinantes el motivo de la rescisión, las condiciones del contrato y la normativa legal aplicable.
¿Tengo que aceptar sin modificaciones el contrato de compraventa del promotor inmobiliario?
No. En principio, incluso los contratos de promoción inmobiliaria estandarizados pueden ser objeto de negociación. Que el promotor acepte modificaciones concretas depende de cada caso concreto.
¿Cuándo debería recurrir a un abogado?
Lo ideal es hacerlo antes de realizar la reserva en firme o de firmar el contrato de compraventa. De este modo, se pueden detectar a tiempo los posibles riesgos y, en su caso, negociar las cláusulas problemáticas antes de la formalización del contrato.
Este artículo se ha publicado en una versión similar en Anwalt.de.
