Immobilienkauf in Brasilien für Ausländer: Neubau vom Bauträger (na planta)
Brasilien bietet attraktive Möglichkeiten für den Erwerb von Immobilien. Besonders beliebt sind Neubauwohnungen, die direkt vom Bauträger erworben werden – häufig bereits vor Baubeginn oder während der Bauphase. In Brasilien bezeichnet man diesen Immobilienkauf als „compra de imóvel na planta“.
Für ausländische Käufer kann ein solcher Erwerb wirtschaftlich interessant sein und bietet mehr Sicherheit als der Kauf einer Bestandsimmobilie. Allerdings unterscheiden sich die rechtlichen Rahmenbedingungen, die Vertragsgestaltung und die Zahlungsmodalitäten teilweise erheblich von den in Deutschland üblichen Verfahren.
Insbesondere bei Bauträgerverträgen sollten Käufer deshalb genau prüfen, welche Verpflichtungen sie eingehen. Denn nicht jede Vertragsklausel, die in Brasilien üblich ist, ist aus Käufersicht auch vorteilhaft.
In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Besonderheiten beim Kauf einer Neubauimmobilie in Brasilien bestehen, welche Risiken Käufer beachten sollten und weshalb eine anwaltliche Prüfung des Kaufvertrags vor der Unterzeichnung sinnvoll sein kann.
Was bedeutet „na planta“ beim Immobilienkauf in Brasilien?
Der Begriff na planta bedeutet sinngemäß „vom Plan“. Gemeint ist der Erwerb einer Immobilie, die sich noch in der Planungs- oder Bauphase befindet. Der Käufer schließt also einen Vertrag mit dem Bauträger (incorporadora), bevor die Immobilie fertiggestellt ist.
Bei dem Vertrag handelt es sich häufig um einen sogenannten Contrato de Promessa de Compra e Venda, also einen Vorvertrag über den späteren Immobilienerwerb.
Typischerweise vereinbaren die Parteien zunächst eine Anzahlung sowie weitere Zahlungen während der Bauphase. Nach Fertigstellung wird der Restkaufpreis beglichen, gegebenenfalls unter Inanspruchnahme einer Bankfinanzierung.
Ein wesentlicher Vorteil kann darin liegen, dass Neubauimmobilien frühzeitig erworben und die Zahlungen über einen langen Zeitraum verteilt werden können, ohne bereits den in Brasilien hohen Kreditzinsen ausgesetzt zu sein.
Dem stehen jedoch besondere Risiken gegenüber: Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses existiert die Wohnung möglicherweise noch nicht. Der Käufer ist deshalb in erheblichem Umfang auf die Vertragserfüllung durch den Bauträger angewiesen.
Dürfen Ausländer in Brasilien eine Neubauimmobilie kaufen?
Grundsätzlich ja. Ausländische Staatsangehörige dürfen in Brasilien städtische Immobilien erwerben. Ein brasilianischer Wohnsitz oder die brasilianische Staatsangehörigkeit ist hierfür grundsätzlich nicht erforderlich.
Auch deutsche Staatsangehörige mit Wohnsitz in Deutschland können daher eine Wohnung in Brasilien kaufen.
Für die praktische Abwicklung werden insbesondere folgende Unterlagen benötigt:
Ein gültiges Ausweisdokument, in der Regel ein Reisepass.
Eine brasilianische Steuernummer (CPF).
Nachweise zum Familienstand und zum ehelichen Güterstand.
Je nach Gestaltung zusätzliche Dokumente, Übersetzungen oder Vollmachten.
Besonderheiten können sich bei Immobilien in bestimmten Küsten-, Grenz- oder Sondergebieten sowie beim Erwerb ländlicher Grundstücke ergeben.
Beim klassischen Erwerb einer Neubauwohnung in einer brasilianischen Großstadt bestehen hingegen regelmäßig keine allgemeinen Erwerbsverbote allein aufgrund der ausländischen Staatsangehörigkeit.
Wie läuft der Kauf einer Neubauimmobilie in Brasilien ab?
Der Erwerb einer Immobilie na planta erfolgt üblicherweise in mehreren Schritten.
Auswahl der Immobilie und Reservierung
Zunächst wählt der Käufer eine Wohnung in einem Neubauprojekt aus. Häufig wird der Kontakt über einen Immobilienmakler (corretor de imóveis) hergestellt.
Bereits in dieser Phase können Reservierungsvereinbarungen oder Anzahlungen vorgesehen sein. Käufer sollten deshalb prüfen, welche rechtlichen Verpflichtungen hierdurch entstehen.
Übersendung des Bauträgervertrags
Anschließend legt der Bauträger einen Vertragsentwurf vor. Dieser enthält die Bedingungen des Erwerbs, insbesondere den Kaufpreis, den Zahlungsplan, Regelungen zur Fertigstellung sowie die Rechte und Pflichten der Parteien. Gerade diese Phase ist für eine anwaltliche Prüfung besonders wichtig.
Vertragsabschluss und Bauphase
Nach Vertragsunterzeichnung leistet der Käufer die vereinbarten Zahlungen. Während der Bauphase können zusätzliche Preissteigerungen durch vertragliche Indexierung entstehen.
Fertigstellung und Eigentumsübertragung
Nach Abschluss der Bauarbeiten erfolgen die erforderlichen behördlichen und grundbuchrechtlichen Schritte. Je nach Vertragsgestaltung wird anschließend die endgültige Eigentumsübertragung vollzogen.
Wichtig ist dabei: Die bloße Unterzeichnung eines Kaufvertrags bedeutet nicht, dass der Käufer bereits Eigentümer der Immobilie geworden ist. Für den Eigentumserwerb ist grundsätzlich die entsprechende Eintragung im brasilianischen Immobilienregister (Registro de Imóveis) maßgeblich.
Welche Risiken bestehen beim Kauf einer Immobilie na planta?
Die größten Risiken liegen häufig nicht im Kaufpreis , sondern in den zahlreichen zusätzlichen Vertragsbestimmungen.
Bauverzögerungen und verspätete Übergabe
Viele Bauträgerverträge sehen einen voraussichtlichen Fertigstellungstermin vor. Zusätzlich enthalten sie häufig eine sogenannte cláusula de tolerância, die dem Bauträger eine weitere Frist zur Fertigstellung einräumt.
Das brasilianische Recht erlaubt unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen einen ausdrücklich vereinbarten Toleranzzeitraum von bis zu 180 Kalendertagen.
Für Käufer bedeutet dies, dass die tatsächliche Übergabe unter Umständen wesentlich später als ursprünglich erwartet erfolgt.
Im Vertrag sollte deshalb geprüft werden:
Welcher Fertigstellungstermin ist verbindlich vereinbart?
Ist eine zusätzliche Toleranzfrist vorgesehen?
Welche Rechte bestehen bei einer Überschreitung dieser Fristen?
Welche Entschädigungsansprüche kann der Käufer geltend machen?
Gerade bei Käufern, die die Wohnung selbst nutzen oder vermieten möchten, kann eine erhebliche Bauverzögerung wirtschaftliche Nachteile verursachen.
Kaufpreisanpassungen durch den INCC
Ein häufig unterschätztes Risiko ist die vertraglich vereinbarte Anpassung der Kaufpreisraten an einen brasilianischen Baukostenindex.
Hierzu wird vielfach der INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) verwendet.
Während Käufer aus Deutschland möglicherweise von einem weitgehend fest vereinbarten Kaufpreis ausgehen, können sich die noch offenen Zahlungsbeträge in Brasilien während der Bauphase erhöhen.
Ein Beispiel:
Ein Käufer erwirbt eine Neubauwohnung für 1.000.000 R$. Davon sind 200.000 R$ als Anzahlung und 800.000 R$ zu einem späteren Zeitpunkt zu zahlen.
Erhöht sich der offene Betrag aufgrund einer hypothetischen Indexanpassung um insgesamt 8 %, können aus den ursprünglich vereinbarten 800.000 R$ rechnerisch 864.000 R$ werden.
Der Käufer müsste damit 64.000 Real zusätzlich aufbringen.
Ob und in welchem Umfang eine solche Anpassung tatsächlich erfolgt, hängt von den konkreten Vertragsregelungen, dem anwendbaren Index und den Zahlungszeitpunkten ab.
Deshalb sollte bereits vor Vertragsschluss überprüft werden, wie sich der tatsächliche Gesamtkaufpreis entwickeln kann.
Rücktritt vom Kaufvertrag und Verlust bereits gezahlter Beträge
Ein weiterer wichtiger Punkt betrifft die Beendigung des Vertrags.
Was passiert beispielsweise, wenn der Käufer die Immobilie nicht mehr erwerben möchte, eine Finanzierung scheitert oder sich seine wirtschaftlichen Verhältnisse verändern?
Das brasilianische Recht sieht für bestimmte Bauträgerverträge vor, dass bei einer vom Käufer zu verantwortenden Vertragsauflösung erhebliche Beträge einbehalten werden dürfen.
Je nach rechtlicher Einordnung des Bauprojekts und den vertraglichen Voraussetzungen kann die Vertragsstrafe grundsätzlich bis zu 25 % oder im Fall eines sogenannten patrimônio de afetação bis zu 50 % der geleisteten Zahlungen betragen. Weitere gesetzlich vorgesehene Abzüge können hinzukommen.
Auch die Rückzahlungsfristen unterscheiden sich je nach Fallgestaltung.
Die wirtschaftlichen Konsequenzen eines Rücktritts können daher erheblich sein.
Umso wichtiger ist es, die entsprechenden Klauseln bereits vor Vertragsunterzeichnung zu prüfen und gegebenenfalls nachzuverhandeln.
Insolvenzrisiko des Bauträgers
Bei einem Neubauprojekt besteht immer auch das Risiko, dass der Bauträger während der Bauphase in wirtschaftliche Schwierigkeiten gerät.
Das brasilianische Recht sieht mit dem patrimônio de afetação ein besonderes Schutzmodell vor, bei dem das Vermögen eines Bauprojekts grundsätzlich vom übrigen Vermögen des Bauträgers getrennt wird.
Dies kann den Schutz der Käufer verbessern, beseitigt das wirtschaftliche Risiko jedoch nicht vollständig.
Vor dem Kauf sollte deshalb unter anderem kontrolliert werden, ob das Bauprojekt ordnungsgemäß registriert ist, welche Belastungen bestehen und welche rechtlichen Sicherungen vorgesehen sind.
Welche Unterlagen sollten vor dem Immobilienkauf geprüft werden?
Eine Prüfung des Kaufvertrags allein reicht nicht in jedem Fall aus.
Je nach Projekt sollten auch die zugrunde liegenden Dokumente des Bauträgers und der Immobilie berücksichtigt werden.
Hierzu gehören insbesondere:
Matrícula atualizada: aktueller Grundbuchauszug des Grundstücks beziehungsweise der Immobilie.
Memorial de incorporação: die registrierten Unterlagen des Bauträgerprojekts.
Contrato de Promessa de Compra e Venda: der eigentliche Vertragsentwurf.
Memorial descritivo: Beschreibung der vorgesehenen Ausstattung und Bauausführung.
Cronograma de pagamento: Zahlungsplan einschließlich vereinbarter Anpassungen.
Unterlagen zum Bauträger: je nach Risikolage etwa gesellschaftsrechtliche Dokumente und relevante Bescheinigungen.
Die Prüfung dieser Unterlagen soll sicherstellen, dass der Käufer nicht nur die vertraglichen Zahlungsbedingungen kennt, sondern auch die rechtlichen Grundlagen des Bauprojekts nachvollziehen kann.
Lassen sich Bauträgerverträge in Brasilien nachverhandeln?
Viele Käufer gehen davon aus, dass ein vom Bauträger vorgelegter Vertrag nicht verändert werden kann.
Tatsächlich verwenden brasilianische Bauträger häufig standardisierte Vertragsmuster. Daraus folgt jedoch nicht, dass sämtliche Klauseln unverhandelbar sind. Insbesondere ausländische Käufer können einzelne Klauseln völlig unpraktibel oder unangemessen sein.
In unserer anwaltlichen Praxis kommen immer wieder folgende Verhandlungspunkte in Betracht:
Präzisere Regelungen zu Fertigstellung und Übergabe.
Angemessene Vertragsstrafen bei Verzögerungen.
Transparente Regelungen zur Kaufpreisindexierung.
Anpassungen bei Rücktritt und Vertragsbeendigung.
Klarstellungen zur Ausstattung und zum geschuldeten Bauzustand.
Regelungen zur Zahlung und zur abschließenden Eigentumsübertragung.
Entscheidend ist dabei, nicht nur rechtliche Risiken zu erkennen, sondern konkrete alternative Vertragsklauseln zu entwickeln und diese gegenüber dem Bauträger zu vertreten.
Ob der Bauträger einer Änderung zustimmt, ist stets eine Frage des Einzelfalls.
Eine anwaltliche Vertragsprüfung kann damit die Grundlage für die anschließende Nachverhandlung bilden.
Warum sollten ausländische Käufer den Kaufvertrag anwaltlich prüfen lassen?
Ein Immobilienkauf in Brasilien ist für deutsche Käufer häufig mit besonderen Herausforderungen verbunden.
Die Kaufverträge sind in portugiesischer Sprache abgefasst und orientieren sich am brasilianischen Recht. Zudem unterscheiden sich die Abläufe und Vertragsbedingungen erheblich von denen eines Immobilienkaufs in Deutschland.
Es genügt deshalb nicht immer, den Vertrag lediglich übersetzen zu lassen.
Vielmehr muss geprüft werden, welche rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen sich aus den einzelnen Bestimmungen ergeben.
Eine anwaltliche Vertragsprüfung sollte insbesondere folgende Fragen beantworten:
Ist der Erwerb rechtlich hinreichend abgesichert?
Welche finanziellen Verpflichtungen entstehen tatsächlich?
Welche Risiken enthält der Vertrag für den Käufer?
Welche Vertragsklauseln sollten geändert oder ergänzt werden?
Welche konkreten Anpassungen lassen sich gegenüber dem Bauträger vorschlagen?
Eine solche Prüfung kann helfen, kostspielige Fehler zu vermeiden, bevor der Käufer verbindliche Verpflichtungen eingeht.
Anwaltliche Vertragsprüfung und Nachverhandlung bei Immobilienkäufen in Brasilien
Unsere Kanzlei berät deutschsprachige Mandanten beim Erwerb von Immobilien in Brasilien.
Ein besonderer Schwerpunkt liegt auf der Prüfung von Kaufverträgen beim Erwerb von Neubauimmobilien direkt vom Bauträger.
Unsere Leistungen umfassen insbesondere:
Anwaltliche Prüfung brasilianischer Immobilienkaufverträge.
Prüfung der rechtlichen und wirtschaftlichen Vertragsrisiken.
Erläuterung problematischer Vertragsklauseln in deutscher Sprache.
Ausarbeitung konkreter Änderungsvorschläge.
Verhandlung mit dem Bauträger beziehungsweise dessen Rechtsabteilung.
Begleitung bei der weiteren rechtlichen Abwicklung des Immobilienerwerbs.
Die Beratung erfolgt in Zusammenarbeit mit deutschen und brasilianischen Rechtsanwälten und ermöglicht eine Betreuung unter Berücksichtigung des deutschen und brasilianischen Rechtsverständnisses.
Sie möchten eine Neubauimmobilie in Brasilien kaufen und haben bereits einen Vertragsentwurf erhalten?
Lassen Sie den Vertrag vor der Unterzeichnung anwaltlich überprüfen. Auf Wunsch übernehmen wir anschließend auch die Verhandlung der Vertragsbedingungen mit dem Bauträger.
Häufig gestellte Fragen zum Immobilienkauf na planta
Kann ich als Deutscher eine Wohnung in Brasilien kaufen, ohne dort zu wohnen?
Ja. Der Erwerb städtischer Wohnungen ist für deutsche Staatsangehörige grundsätzlich auch ohne brasilianischen Wohnsitz möglich. Erforderlich sind unter anderem die steuerliche Registrierung und die notwendigen Erwerbsunterlagen.
Muss ich den Kaufpreis einer Neubauimmobilie sofort vollständig bezahlen?
Nicht unbedingt. Bei Immobilien na planta sind Ratenzahlungen während der Bauphase üblich. Die genauen Zahlungsbedingungen ergeben sich aus dem Vertrag.
Kann der Bauträger den Kaufpreis nachträglich erhöhen?
Vertraglich vereinbarte Indexanpassungen, beispielsweise anhand des INCC, können den noch zu zahlenden Betrag erhöhen. Deshalb sollte die Preisberechnung genau geprüft werden.
Kann ich vom Kauf einer Neubauimmobilie in Brasilien zurücktreten?
Eine Vertragsbeendigung ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Allerdings können erhebliche finanzielle Nachteile entstehen. Entscheidend sind der Rücktrittsgrund, die Vertragsbedingungen und die anwendbaren gesetzlichen Vorschriften.
Muss ich den Kaufvertrag des Bauträgers unverändert akzeptieren?
Nein. Auch standardisierte Bauträgerverträge können grundsätzlich Gegenstand von Vertragsverhandlungen sein. Ob der Bauträger einzelne Änderungen akzeptiert, hängt vom jeweiligen Fall ab.
Wann sollte ich einen Rechtsanwalt einschalten?
Idealerweise bereits vor der verbindlichen Reservierung oder Unterzeichnung des Kaufvertrags. So können mögliche Risiken frühzeitig erkannt und problematische Regelungen gegebenenfalls noch vor Vertragsschluss verhandelt werden.
Dieser Artikel ist in ähnlicher Fassung auf Anwalt.de erschienen.
