Compra de inmuebles en Brasil: los tres grandes errores
Para muchos alemanes, el sueño de tener una vivienda propia en Brasil se ha hecho realidad hace ya tiempo. Ya sea una casa de vacaciones junto al mar, una residencia para la tercera edad o una inversión: el mercado inmobiliario brasileño ofrece interesantes oportunidades.
Sin embargo, quienes ya han comprado una vivienda en Alemania suelen dar por sentado que el proceso en Brasil es, en esencia, el mismo. Y así es como se desencadena la cadena de errores.
La legislación inmobiliaria brasileña no es más complicada que la alemana, pero funciona de otra manera. Quien no conozca estas diferencias suele correr riesgos que se podrían evitar.
En nuestro despacho de abogados, asesoramos habitualmente a clientes alemanes en la adquisición de inmuebles en Brasil. Ya sea en el marco de una liquidación sucesoria, de la compensación por gananciales o de una inversión: nos encontramos una y otra vez con los mismos errores.
Error n.º 1: Firmar el contrato preliminar antes de que haya concluido la revisión jurídica
Probablemente, la mayor diferencia entre la compra de un inmueble en Alemania y en Brasil se aprecia ya desde el inicio de la transacción.
Mientras que en Alemania suele formalizarse primero el contrato de compraventa ante notario, en Brasil es habitual formalizar un contrato preliminar de compraventa de forma privada (Contrato Particular de Compra e Venda o Compromisso de Compra e Venda).
Muchos compradores alemanes consideran que este contrato es un acuerdo de reserva no vinculante. Sin embargo, en realidad suele ser la parte económicamente más importante de toda la transacción.
Por regla general, el contrato preliminar ya recoge todos los acuerdos esenciales entre el comprador y el vendedor, en particular:
el precio de compra,
las formas de pago,
Plazos,
Sanciones contractuales,
Normas relativas a la rescisión, así como
la obligación de formalizar posteriormente la escritura pública de compraventa.
No es raro que, en el momento de la firma, se deba abonar un anticipo (sinal) que oscila entre el 10 y el 30 por ciento del precio de compra.
Muchos compradores firman el contrato preliminar y abonan el anticipo antes de que se hayan completado todas las comprobaciones legales. Si más adelante resulta que el vendedor no tiene, después de todo, derecho a disponer del inmueble o que existen riesgos legales importantes, el comprador suele estar ya vinculado contractualmente.
Por lo tanto, nuestra recomendación es clara: la diligencia debida jurídica siempre debe completarse antes de la firma del contrato preliminar, y no solo antes de la formalización ante notario.
Error n.º 2: Compruebas el inmueble, pero no al vendedor
En Alemania, el análisis jurídico suele centrarse en el propio inmueble. En Brasil, esto no suele ser suficiente.
Además del inmueble, es necesario examinar con especial atención la situación personal del vendedor. El motivo es que determinados procedimientos judiciales o dificultades económicas del vendedor pueden afectar a la validez o a la seguridad de la transacción.
Por ello, en el marco de un proceso de due diligence adecuado, se suelen recabar numerosos certificados. Dependiendo de cada caso concreto, se comprueban, entre otras cosas:
procedimientos civiles pendientes,
Procedimientos ante el tribunal laboral,
Créditos fiscales,
Procedimientos de ejecución,
Procedimientos de insolvencia,
Particularidades del Derecho de familia,
Facultades de representación y, por supuesto,
la estructura de la propiedad.
Asimismo, hay que aclarar si el vendedor tiene, en primer lugar, la facultad de disponer por sí solo del inmueble. Especialmente en el caso de inmuebles heredados, matrimonios vigentes o copropiedad, es frecuente que deban participar en la transacción otras personas.
Por eso, quien se limita a consultar un extracto del Registro de la Propiedad, a menudo solo conoce una pequeña parte de los riesgos reales.
Error n.º 3: Confías en los agentes inmobiliarios o en los contratos tipo
Muchos compradores dan por sentado que el agente inmobiliario se encarga de los trámites legales de la compra o que el borrador del contrato utilizado ya incluye todas las disposiciones necesarias. Ambas suposiciones son erróneas.
El agente inmobiliario se dedica principalmente a la venta del inmueble. No realiza un análisis jurídico exhaustivo ni representa los intereses del comprador, aunque le haga creer lo contrario.
A esto se suma que, en la práctica, a menudo se utilizan modelos de contrato que, aunque pueden ser adecuados para casos estándar, no tienen en cuenta las particularidades de una compraventa inmobiliaria internacional. En los casos internacionales, hay que tener en cuenta, sobre todo, las particularidades del Derecho de familia.
Por ello, los compradores alemanes, en particular, suelen necesitar disposiciones que no figuran en los modelos de contrato habituales, por ejemplo, en lo relativo a la gestión de los pagos, la representación por parte de apoderados, las condiciones suspensivas o las consecuencias de que no se produzca la transferencia de la propiedad.
Por lo tanto, la compra de un inmueble nunca debe considerarse jurídicamente segura por el mero hecho de que intervenga un agente inmobiliario o de que se utilice un contrato preelaborado.
Conclusión
La compra de un inmueble en Brasil difiere en aspectos fundamentales de la adquisición de un inmueble en Alemania. Quien conozca estas diferencias podrá evitar la mayoría de los riesgos desde el principio.
Según nuestra experiencia, los mayores problemas no surgen porque la legislación inmobiliaria brasileña sea especialmente complicada. Más bien surgen cuando los compradores alemanes aplican a Brasil los procedimientos que siguen en Alemania.
Una minuciosa diligencia debida jurídica, la revisión del contrato preliminar y el acompañamiento hasta la inscripción en el Registro de la Propiedad sientan las bases para una transacción inmobiliaria segura y satisfactoria.
