Immobilienkauf in Brasilien – die 3 großen Fehler
Der Traum von einer eigenen Immobilie in Brasilien ist für viele Deutsche längst Realität geworden. Ob Ferienhaus am Meer, Alterswohnsitz oder Kapitalanlage – der brasilianische Immobilienmarkt bietet interessante Möglichkeiten.
Wer bereits eine Immobilie in Deutschland gekauft hat, geht allerdings häufig davon aus, dass der Ablauf in Brasilien im Wesentlichen derselbe ist. Damit nimmt die Fehlerkette dann seinen Lauf.
Das brasilianische Immobilienrecht ist nicht komplizierter als das deutsche – aber es funktioniert anders. Wer diese Unterschiede nicht kennt, geht häufig vermeidbare Risiken ein.
In unserer anwaltlichen Praxis begleiten wir regelmäßig deutsche Mandanten beim Erwerb von Immobilien in Brasilien. Ob im Rahmen einer Erbauseinandersetzung, des Zugewinnausgleichs oder eines Investments: Es begegnen uns immer wieder dieselben Fehler.
Fehler Nr. 1: Sie unterschreiben den Vorvertrag, bevor die rechtliche Prüfung abgeschlossen ist
Der wohl größte Unterschied zwischen einem Immobilienkauf in Deutschland und Brasilien liegt bereits am Anfang der Transaktion.
Während in Deutschland regelmäßig zunächst der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen wird, ist in Brasilien der Abschluss eines privatschriftlichen Vorvertrages (Contrato Particular de Compra e Venda oder Compromisso de Compra e Venda) üblich.
Viele deutsche Käufer halten diesen Vertrag für eine unverbindliche Reservierungsvereinbarung. Tatsächlich ist er jedoch häufig der wirtschaftlich entscheidende Teil der gesamten Transaktion.
Der Vorvertrag enthält in der Regel bereits sämtliche wesentlichen Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer, insbesondere
den Kaufpreis,
die Zahlungsmodalitäten,
Fristen,
Vertragsstrafen,
Regelungen für den Rücktritt sowie
die Verpflichtung, später die notarielle Kaufurkunde zu errichten.
Nicht selten wird bereits mit Unterzeichnung eine Anzahlung (Sinal) in Höhe von 10 bis 30 Prozent des Kaufpreises fällig.
Viele Käufer unterschreiben den Vorvertrag und leisten die Anzahlung, bevor sämtliche rechtlichen Prüfungen abgeschlossen sind. Stellt sich später heraus, dass der Verkäufer doch nicht verfügungsberechtigt ist oder erhebliche rechtliche Risiken bestehen, ist der Käufer häufig bereits vertraglich gebunden.
Unsere Empfehlung ist daher eindeutig: Die rechtliche Due Diligence sollte immer vor der Unterzeichnung des Vorvertrages abgeschlossen sein – und nicht erst vor der notariellen Beurkundung.
Fehler Nr. 2: Sie prüfen die Immobilie – aber nicht den Verkäufer
In Deutschland konzentriert sich die rechtliche Prüfung häufig auf die Immobilie selbst. In Brasilien reicht das regelmäßig nicht aus.
Neben der Immobilie muss insbesondere auch die Person des Verkäufers sorgfältig geprüft werden. Hintergrund ist, dass bestimmte gerichtliche Verfahren oder wirtschaftliche Schwierigkeiten des Verkäufers Auswirkungen auf die Wirksamkeit oder Sicherheit der Transaktion haben können.
Deshalb werden im Rahmen einer ordnungsgemäßen Due Diligence regelmäßig zahlreiche Bescheinigungen eingeholt. Je nach Einzelfall werden unter anderem geprüft:
anhängige Zivilverfahren,
Arbeitsgerichtsverfahren,
Steuerforderungen,
Vollstreckungsverfahren,
Insolvenzverfahren,
familienrechtliche Besonderheiten,
Vertretungsbefugnisse sowie natürlich
die Eigentumsverhältnisse.
Ebenso muss geklärt werden, ob der Verkäufer überhaupt allein über die Immobilie verfügen darf. Gerade bei geerbten Immobilien, bestehender Ehe oder Miteigentum sind häufig weitere Personen an der Transaktion zu beteiligen.
Wer lediglich einen Grundbuchauszug einsieht, kennt deshalb häufig nur einen kleinen Teil der tatsächlichen Risiken.
Fehler Nr. 3: Sie verlassen sich auf Makler oder Musterverträge
Viele Käufer gehen davon aus, dass der Makler den Kauf rechtlich begleitet oder der verwendete Vertragsentwurf bereits alle notwendigen Regelungen enthält. Beides ist ein Irrtum.
Der Makler vermittelt in erster Linie den Verkauf der Immobilie. Er übernimmt keine umfassende rechtliche Prüfung und vertritt auch nicht die Interessen des Käufers, auch wenn er es sie gern glauben lässt.
Hinzu kommt, dass in der Praxis häufig Vertragsmuster verwendet werden, die zwar für Standardfälle geeignet sein mögen, die Besonderheiten eines internationalen Immobilienkaufs jedoch nicht berücksichtigen. In internationalen Fällen sind insbesondere familienrechtliche Besonderheiten zu berücksichtigen.
Gerade deutsche Käufer benötigen daher häufig Regelungen, die in üblichen Vertragsmustern nicht enthalten sind, beispielsweise zur Zahlungsabwicklung, zur Vertretung durch Bevollmächtigte, zu aufschiebenden Bedingungen oder zu den Folgen einer fehlgeschlagenen Eigentumsumschreibung.
Ein Immobilienkauf sollte deshalb niemals allein deshalb als rechtlich sicher angesehen werden, weil ein Makler beteiligt ist oder ein vorformulierter Vertrag verwendet wird.
Fazit
Ein Immobilienkauf in Brasilien unterscheidet sich in wesentlichen Punkten von einem Immobilienerwerb in Deutschland. Wer diese Unterschiede kennt, kann die meisten Risiken bereits im Vorfeld vermeiden.
Aus unserer Erfahrung entstehen die größten Probleme nicht deshalb, weil das brasilianische Immobilienrecht besonders kompliziert wäre. Sie entstehen vielmehr dann, wenn deutsche Käufer die Abläufe aus Deutschland auf Brasilien übertragen.
Eine sorgfältige rechtliche Due Diligence, die Prüfung des Vorvertrages und eine Begleitung bis zur Eintragung im Registro de Imóveis schaffen die Grundlage für eine sichere und erfolgreiche Immobilientransaktion.
